Uyingizning ommaviy bahosi nimani özgartiradi? Rasmiylar va baholovçilar bahsi
Toşkentdagi köçmas mulklarni ommaviy baholaş natijasi uy sotişda, kompensatsiya olişda va soliq tölaşda qanday işlatiladi? Kun.uz studiyasidagi munozarada rasmiylar bu qiymat oldi-sotdi narxini çeklamasligini taʼkidladi. Mustaqil baholovçilar esa qöllaniş çegaralarini qonun loyihasida aniq belgilaş, hisoblaş uslubiyoti va eʼtirozlarni körib çiqiş tartibini qayta körişni taklif qildi.
Uyingizning ommaviy bahosi nimani o‘zgartiradi? Rasmiylar va baholovchilar bahsi
Kun.uz ko‘chmas mulkni ommaviy baholash bo‘yicha rasmiylar va mustaqil baholovchilar ishtirokida debat tashkil etdi. Unda Ko‘chmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi direktor o‘rinbosari Feruz Sultonov, markaz boshqarma boshlig‘i Botir Karimov, O‘zbekiston baholovchilar jamiyati raisi Zebuniso Isanova va jamiyat boshqaruv kengashi a’zosi Shuhrat Abduvahobov qatnashdi.
Muhokamada ommaviy baholash natijalarining huquqiy maqomi, “bozor narxiga yaqin qiymat” tushunchasi, baholashda qo‘llanayotgan koeffitsientlar va mulkdorlarning e’tiroz bildirish imkoniyati yuzasidan savollar ko‘tarildi.
Feruz Sultonovning tushuntirishicha, ommaviy baholash natijalari ko‘chmas mulk jamoat ehtiyojlari uchun olib qo‘yilganda kompensatsiyani to‘g‘ridan to‘g‘ri belgilaydigan qiymat sifatida nazarda tutilmagan. U dastlabki hisob-kitob va mo‘ljal uchun axborot manbasi bo‘lib xizmat qilishi mumkin.
Markaz vakili kompensatsiya bo‘yicha amaldagi tartib saqlanishi, tomonlardan biri ommaviy baholash natijasiga rozi bo‘lmasa, mustaqil baholovchi jalb qilinishi mumkinligini bildirdi.
“‘Snos’ jarayonida o‘zaro ikki tomonning kelishuviga asosan, hozirgi tartib qanday bo‘lsa, xuddi shu tartibga amal qilinadi”, - dedi Sultonov.
Uning aytishicha, mulkdor va ikkinchi tomon ommaviy baholashda aniqlangan qiymatga rozi bo‘lsa, undan kelib chiqib to‘lovlarni amalga oshirishi ham mumkin.
Shuhrat Abduvahobov aynan shu yondashuvga e’tiroz bildirdi. Uning fikricha, kompensatsiya masalasida tomonlarning kelishuvi bilan cheklanib qolish yetarli emas: jamoat ehtiyojlari uchun yer olib qo‘yishga oid qonunda qoplanishi lozim bo‘lgan alohida yo‘qotishlar nazarda tutilgan.
Baholovchi ko‘chmas mulk va yerga bo‘lgan huquq qiymati bilan birga ko‘p yillik daraxtlar, boy berilgan foyda hamda ko‘chish xarajatlarini ham tilga oldi. Uning ta’kidlashicha, ommaviy baholash bu omillarning barchasini qamrab olmaydi.
“Ommaviy baholash natijalari kompensatsiya obyektlarini to‘liq qamrab olmaganligi sababli uni qo‘llash noto‘g‘ri bo‘ladi”, - dedi Abduvahobov.
Shu tariqa, rasmiylar ommaviy bahoni kompensatsiya bo‘yicha dastlabki mo‘ljal sifatida izohlagan bo‘lsa, baholovchilar u yakuniy hisob-kitob o‘rnini egallamasligi uchun qo‘llanish chegaralari aniq yozilishi zarurligini ta’kidladi.
Oldi-sotdi masalasida Feruz Sultonov ommaviy baho mulkdor va xaridor uchun majburiy narx bo‘lmasligini bildirdi.
“Bu oldi-sotdida hech qanday cheklovni belgilamaydi. Majburiy norma emas”, - dedi u.
Uning izohiga ko‘ra, bir milliard so‘mga baholangan obyektni aynan shu summaga sotish yoki sotib olish talabi yo‘q. Ommaviy baho fuqaroga mulkining taxminiy qiymatini bilish, xaridorga esa qancha mablag‘ kerakligini oldindan chamalash imkonini beradi. Davlat esa hududlar kesimida ko‘chmas mulk fondining taxminiy qiymatiga ega bo‘ladi.
Baholovchilar e’tirozi bu tushuntirish qonun loyihasida qanchalik aniq ifodalanganiga qaratildi. Shuhrat Abduvahobov qonun loyihasining 12-moddasida natijalardan ko‘chmas mulk bilan bog‘liq bitimlarni rasmiylashtirish, soliq solish va qonunchilikda belgilangan boshqa maqsadlarda foydalanish ko‘rsatilganini qayd etdi.
Uning fikricha, “ko‘chmas mulk bilan bog‘liq bitimlar” keng tushuncha: unga oldi-sotdi bilan birga garov va boshqa munosabatlar ham kiradi. Shu sababli qiymat qayerda majburiy, qayerda tavsiyaviy ekanini ochiq belgilash kerak.
Baholovchi mulkdorning bir xil qiymatga munosabati undan qanday maqsadda foydalanilishiga qarab o‘zgarishini tushuntirdi. Soliq uchun bozor qiymatidan pastroq baho ma’qul bo‘lishi mumkin, kompensatsiya olishda yoki mulkni korxona ustav fondiga ulush sifatida kiritishda esa pastroq qiymat uning zarariga ishlashi ehtimoli bor.
Abduvahobov loyihaning 11-moddasidagi natijalar “tavsiyaviy xususiyatga ega” ekani va qonunda to‘g‘ridan to‘g‘ri nazarda tutilgan hollarda “ustuvor hisoblanishi” haqidagi qoidalarni ham aniqlashtirishni taklif qildi.
Zebuniso Isanova ekspertlar e’tirozlarini loyihani takomillashtirishga qaratilgan professional takliflar sifatida qabul qilish zarurligini bildirdi.
“Aynan ekspert baholovchilar tomonidan professional yondashuv asosida berilayotgan takliflarga e’tibor qaratish kerak”, - dedi u.
Sultonov esa oldi-sotdida tomonlarning kelishuvini cheklamaslik haqidagi norma avval kiritilganini, jamoatchilikka taqdim etilgan loyiha tahririda tegishli jumla tushib qolgan bo‘lishi mumkinligini aytdi. U yakuniy loyihani baholovchilar bilan birgalikda ko‘rib chiqishga tayyorligini bildirdi.
Ko‘chmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi vakiliga ko‘ra, tizimning maqsadlaridan biri - soliq yukini adolatli taqsimlashdir. Joylashuvi va infratuzilmasi sabab qimmatroq bo‘lgan mulk bilan imkoniyatlari cheklangan hududdagi mulkka soliq solishda bu farqlar hisobga olinishi ko‘zda tutiladi.
Biroq Sultonov baholash natijalarini soliqqa tatbiq etish tartibi va miqdorlarini belgilash markaz vakolatiga kirmasligini ta’kidladi.
“Uni qaysi sohada qo‘llash, qaysi sohada qo‘llanilmasligi, qaysi sohada qancha foizini yoki qanday tartibda qo‘llanilmasligi bu bizning vakolatimizga taalluqli emas”, - dedi u.
Uning aytishicha, ommaviy baholashning o‘zi soliqlarning karralab oshishini anglatmaydi. Natijalarni amaliyotga tatbiq etishdan oldin tajriba yakunlarini o‘rganish va tizimni takomillashtirish zarur.
Baholovchilar esa natijalarni qo‘llash maqsadi avvaldan aniq bo‘lishi kerakligini bildirdi. Zebuniso Isanova har qanday baholash muayyan maqsadga yo‘naltirilishi zarurligini ta’kidladi.
Shuhrat Abduvahobov mulkdor oldi-sotdi, garov yoki sug‘urta bitimida qatnashishga majbur bo‘lmasa-da, soliq to‘lash majburiyatiga ega ekanini qayd etdi. Uning fikricha, ommaviy baholashga ehtiyoj tug‘diradigan jarayonlarni aniqlashdan kelib chiqib, natijalarni qo‘llash sohasi belgilanishi kerak. U bunday ma’lumotlardan renovatsiya dasturlarini rejalashtirish va zarur mablag‘larni dastlabki hisoblashda ham foydalanish mumkinligini aytdi.
Markazning tushuntirishicha, ommaviy baholashda har bir xonadonga kirib, uning haqiqiy ta’mir holati tekshirilmaydi. Obyektlar mavjud ma’lumotlar asosida, o‘rtacha ta’mirlangan holatga keltirib baholanadi. Individual baholashda esa obyekt joyiga chiqib bevosita o‘rganiladi. Feruz Sultonovning fikricha, aynan shu farq sabab natija “bozor narxiga yaqin qiymat” deb yuritilmoqda.
Zebuniso Isanova bu atamaning baholash sohasidagi o‘rniga aniqlik kiritish kerakligini bildirdi.
“Baholash sohasida faqat ikkita qiymat turi bor: bozor qiymati va bozordan farqlanuvchi qiymat”, - dedi u.
Isanova ommaviy baholashda aniqlangan natija bu qiymat turlaridan qaysi biriga kirishi haqida savol qo‘ydi. Abduvahobov esa bozor qiymatining ta’rifi va uni aniqlash standartlari mavjudligini, “bozorga yaqin” degan tushunchaning o‘zi ham bozor qiymatiga tayanishini ta’kidladi.
Bahsda e’londagi narxlar va amaldagi bitimlar qiymati o‘rtasidagi tafovut ham muhokama qilindi. Sultonovning aytishicha, Toshkent bo‘yicha bir yil davomida e’lon qilingan 100 mingdan ortiq taklif va 85 mingdan ortiq notarial oldi-sotdi bitimi o‘rganilgan. U muhokamada tilga olingan 30–40 foizlik tafovutlarni taklif narxi va savdolashuvdan keyingi sotuv narxi o‘rtasidagi farq bilan izohladi.
Abduvahobov esa notarial shartnomalardagi summalar har doim ham real sotuv narxini aks ettirmasligi, individual baholashda ham savdolashuv uchun tuzatish hisobga olinishi ta’kidladi.
Muhokama yakunida Shuhrat Abduvahobov natijalardan norozi mulkdorlarning murojaatlarini ko‘rib chiqish tartibiga e’tibor qaratdi. Uning aytishicha, markaz direktori raisligidagi komissiya markazning o‘zi hisoblagan qiymat yuzasidan e’tirozni ko‘rishi xolislik borasida savol tug‘diradi.
“O‘zi baholagan mulk qiymatini yana tekshirish uchun yana shu komissiya o‘zi ko‘radigan bo‘lsa, sal yondashuvning o‘zi noto‘g‘ri bo‘ladi”, - dedi u.
Baholovchi mulkdor mustaqil baholash hisobotini taqdim etgan taqdirda uning natijasi qanday hisobga olinishi masalasini ham aniqlashtirishni so‘radi. Bu savollar debat davomida batafsil muhokama qilinmay qoldi. Markaz vakillari baholovchilarni qonun loyihasi va uslubiyotga oid takliflarni birgalikda ko‘rib chiqishga taklif etdi.
Ommaviy bahoning qo‘llanish chegaralari, koeffitsientlar hisob-kitobi va shikoyatlarni ko‘rib chiqish mexanizmi kabi masalalar keyingi muhokamalar uchun ochiq qoldi.