“Uyning past baholanishi doim ham foydali emas” - ommaviy baholash yuzasidan ekspertlar bilan suhbat

“Uyning past baholanishi doim ham foydali emas” — ommaviy baholash bo‘yicha ekspertlar bilan suhbat

Toshkentda mulkdorlardan ommaviy baholash orqali uylariga belgilangan qiymat bilan tanishib, unga munosabat bildirish so‘ralmoqda. Biroq bu raqam keyinchalik qaysi maqsadlarda ishlatilishi va mulkdor manfaatlariga qanday ta’sir qilishi borasida aniqlik yo‘q.

Navbatdagi suhbatdoshlarimiz — O‘zbekiston baholovchilar jamiyati raisi Zebuniso Isanova va jamiyat boshqaruv kengashi a’zosi Shuhrat Abduvahobov bo‘ldi. Ular qonun loyihasidagi yondashuvlarga doir e’tiroz va takliflarini bildirdi.

### Bir qiymat soliq va kompensatsiyaga birdek mos keladimi?

Zebuniso Isanova ommaviy baholash natijasini muayyan uyning individual bahosi bilan tenglashtirib bo‘lmasligini aytadi. Uningcha, baholash maqsadi o‘zgarsa, hisob-kitob talablari ham boshqacha bo‘ladi. Shu sabab u soliq bazasini shakllantirish uchun aniqlangan qiymatni oldi-sotdi, garov yoki jamoat ehtiyojlari uchun olib qo‘yishda avtomatik qo‘llashga qarshi.

Isanova amaldagi baholash qonunchiligida bozor qiymati va undan farqli qiymat turlari ajratilganini, loyihada ishlatilayotgan “bozorga yaqin qiymat” tushunchasining huquqiy maqomi esa aniqlashtirilishi kerakligini ta’kidladi. Uning fikricha, yangi atama kiritishning o‘zi bozor qiymatini aniqlash talabini almashtirmaydi.

Shuhrat Abduvahobov ham asosiy muammoni natijaning qayerda ishlatilishida ko‘radi. Uning izohiga ko‘ra, ommaviy baholashda o‘xshash obektlar guruhlanib, umumlashtirilgan ko‘rsatkichlar asosida qiymat chiqariladi. Garov yoki kompensatsiyada esa alohida mulk va uning xususiyatlarini baholash zarur.

Ekspertning aytishicha, bozor qiymatidan past baho soliq maqsadida mulkdorga ma’qul ko‘rinishi mumkin. Ammo aynan shu raqam uy olib qo‘yilganda kompensatsiya uchun asos bo‘lsa, mulkdor o‘z mulkining haqiqiy qiymatidan kam pul olishi ehtimoli bor. Aksincha, qiymat asossiz yuqori chiqsa, kompensatsiya to‘lovchi tomon zarar ko‘rishi mumkin.

Abduvahobovning fikricha, natijaga rozilik so‘rashdan oldin fuqaroga undan qanday maqsadda foydalanilishi tushuntirilishi kerak. Chunki mulkdor bir qiymatga soliq nuqtayi nazaridan rozi, kompensatsiya nuqtayi nazaridan esa norozi bo‘lishi mumkin.

### Yonma-yon joylashgan qasr va xarobaga deyarli bir xil baho chiqishi mumkin

Zebuniso Isanova jamiyat o‘rgangan holatlardan birini misol qilib keltirdi: yonma-yon joylashgan, biri qasr ko‘rinishidagi, ikkinchisi esa ancha nochor ahvoldagi ikki uy ommaviy baholashda deyarli bir xil qiymat olgan. Uning aytishicha, individual baholashda binolarning texnik holati va boshqa xususiyatlari o‘rganilsa, ular o‘rtasidagi farq hisob-kitobda aks etishi kerak.

Shuhrat Abduvahobovning tushuntirishicha, u tanishgan uslubiyatda ta’mir holati haqida kadastr ma’lumoti bo‘lsa, undan foydalaniladi. Bunday ma’lumot bo‘lmasa, holat o‘rtacha deb olinadi. Ekspert bu yondashuv yaxshi ta’mirlangan va ta’mirtalab uylar qiymatidagi farqni yetarlicha aks ettirmasligi mumkinligini aytdi.

Abduvahobov qavatlar bo‘yicha koeffitsiyentlarga ham e’tiroz bildirdi. U misol keltirgan besh qavatli bino uchun hisob-kitobda birinchi qavatga pasaytiruvchi, to‘rtinchi va beshinchi qavatlarga esa oshiruvchi koeffitsiyent qo‘llangan. Uningcha, lifsiz uylar va birinchi qavatning tijorat imkoniyatlari hisobga olinsa, bunday yondashuv real bozordagi vaziyatga mos kelmasligi mumkin.

Isanova bu farqlar bank uchun ham muhim ekanini ta’kidladi. Kapital ta’mir talab qiladigan obekt sifatli ta’mirlangan uy bilan bir xil baholansa, garov ta’minoti asossiz oshirib ko‘rsatilishi mumkin. Uning fikricha, mulkning sotilish imkoniyati va haqiqiy holati tekshirilmasdan chiqarilgan baho kredit qaytmaganida garov qarzni qoplamasligi xavfini kuchaytiradi.

Kompensatsiyada esa masala faqat uyning ta’miriga borib taqalmaydi. Abduvahobovning aytishicha, kadastr bazasiga tayanish hovlidagi ayrim qo‘shimcha imoratlar yoki ko‘p yillik daraxtlarni hisobdan chetda qoldirishi mumkin. U jamoat ehtiyojlari uchun yer olib qo‘yish haqidagi qonunda ko‘chmas mulk, yerga bo‘lgan huquq va dov-daraxtlarning bozor qiymatini qoplash nazarda tutilganini qayd etdi.

Ekspert, shuningdek, qonunda nazarda tutilgan holatlarda kadastrga kiritilmagan imoratlar qiymatini qoplash masalasi ham borligini ta’kidladi. Uning e’tirozicha, bazada mavjud bo‘lmagan obektni ommaviy hisob-kitob orqali to‘liq qamrab olish qiyin.

Isanovaning fikricha, kompensatsiyani past belgilash qisqa muddatda xarajatni kamaytirgandek ko‘rinadi. Ammo mulkdor bilan nizo, qayta baholash, sud xarajatlari va loyihaning kechikishi keyinchalik ko‘proq mablag‘ talab qilishi mumkin. U bunday vaziyat mulk huquqi himoyasiga bo‘lgan ishonchga ham ta’sir qilishini aytdi.

Har ikki ekspertning taklifi — ommaviy baholash vazifasini soliq maqsadlari uchun bazaviy qiymatni shakllantirish bilan cheklash. Ularning fikricha, kompensatsiya, garov va boshqa individual bitimlarda alohida baholash saqlanishi, bahodan norozi mulkdorning mustaqil hisobot orqali o‘z huquqini himoya qilish imkoniyati qonunda aniq kafolatlanishi kerak.