«Bir foizlik xato - bir million dollar»: tadbirkor katta pulni qayerda yoʻqotadi?
Tijoriy koʻchmas mulkka pul tikmoqchi boʻlgan tadbirkorlarning aksariyati bir xil yoʻldan boradi, yer sotib oladi, loyihachiga murojaat qiladi va quradi. Ammo tijoriy koʻchmas mulk boʻyicha mutaxassis Aziz Shermuhamedovning aytishicha, aynan shu yondashuv tadbirkorlarni bir necha million dollarlik xatolarga olib kelishi mumkin. Kun.uz bilan suhbatda u “Tashkent City”, “Magic City” va “Boulevard” kabi mashhur loyihalar misolida obyekt qurishdan oldin tadbirkorlar yoʻl qoʻyayotgan xatolar va ularning oldini olish mumkin boʻlgan usullar haqida gapirdi.
«Bir foizlik xato – bir million dollar»: tadbirkor katta pulni qayerda yoʻqotadi?
Tijoriy koʻchmas mulkka sarmoya kiritmoqchi boʻlgan tadbirkorlarning aksariyati odatdagi yoʻldan boradi: yer sotib oladi, loyihachiga murojaat qiladi va qurilishni boshlaydi. Biroq, tijoriy koʻchmas mulk boʻyicha mutaxassis Aziz Shermuhamedovning taʼkidlashicha, aynan shu yondashuv tadbirkorlarni millionlab dollarlik xatolarga olib kelishi mumkin. Kun.uz bilan suhbatda u «Tashkent City», «Magic City» va «Boulevard» kabi mashhur loyihalar misolida obyekt qurishdan oldin tadbirkorlar yoʻl qoʻyayotgan xatolar va ularning oldini olish usullari haqida soʻzlab berdi.
**Loyihani arxitektordan emas, mutaxassisdan boshlash zarur**
Tijoriy obyekt qurishni rejalashtirgan tadbirkorning eng keng tarqalgan xatolaridan biri loyihani toʻgʻridan-toʻgʻri arxitektorga topshirishidir. Investor yerni tanlaydi, soʻngra arxitektorga murojaat qilib, undan mehmonxona, savdo markazi yoki biznes markazi loyihasini chizib berishni soʻraydi. Biroq, Aziz Shermuhamedovning taʼkidlashicha, arxitektura loyihasining texnik va estetik jihatdan toʻgʻri boʻlishi obyektning keyinchalik muvaffaqiyatli ishlashi uchun yetarli emas.
«Xalqimizda koʻpchilik kasal boʻlib qolsa, toʻgʻri aptekaga yuguradi, shifokorga bormaydi-da, oʻziga oʻzi tashxis qoʻyib, oʻziga oʻzi dori ichishni boshlaydi. Ahvoli yomonlashganidan keyin shifokorga boradi. Developerlarda ham klassik xato shu – toʻgʻridan-toʻgʻri loyihachiga boradi va “Menga mehmonxona chizib bergin”, deydi. Bunda loyihachini ayblash toʻgʻri emas. Chunki arxitektorning vazifasi va konsultantning vazifasi bir-biridan farq qiladi», - deydi u.
**Yerni sotib olishdan oldin investor nimani bilishi kerak?**
Tijoriy obyektdagi eng qimmat xatolardan biri – qurilish boshlanganidan keyin emas, yer sotib olinayotgan paytda sodir boʻladi. Shuning uchun investor avvalo bu yerda nima qurish mumkinligini emas, balki quriladigan obyekt kimga kerakligi, qanday ishlashi va keyinchalik qancha daromad keltirishini hisoblashi kerak. Aziz Shermuhamedovning aytishicha, obyektning faqat qurilishi emas, uning ochilgandan keyingi «ikkinchi hayoti» ham loyiha boshlanishidan oldin oʻylab chiqilishi shart.
«Yerni oldim, endi nima qilaman, deb oʻylash kerak emas. Yerni olishdan oldin “bu yerda nima qilaman, kimga qilaman, qanday ishlaydi, qancha daromad qiladi?” degan savollarga javob boʻlishi kerak. Obyektni qurish bu birinchi qismi. Uning ikkinchi hayoti bor. Ochilib, odamlar kelib, pul toʻlay boshlaganidan keyin u qanday ishlaydi, asosiy masala shu».
**Millionlar qurilishda emas, qarorlarda yoʻqotiladi**
Tijoriy koʻchmas mulkda katta mablagʻ birdaniga yoʻqolib qolmaydi – koʻpincha bu bir qarashda arzimasdek koʻringan qarorlardan boshlanadi. Qurilishga oʻnlab million dollar sarflanayotgan loyihada joylashuv, maydondan foydalanish, obyekt konsepsiyasi yoki uning kelajakdagi boshqaruvi boʻyicha yoʻl qoʻyilgan kichik xato keyinchalik katta moliyaviy yoʻqotishga aylanishi mumkin. Shuning uchun investor uchun asosiy vazifa faqat qurilish xarajatlarini nazorat qilish emas, balki loyihaning boshidayoq notoʻgʻri qarorlarni aniqlashdir.
«Siz bitta loyihaga 50 million dollar, 100 million dollar pul tikkaningizdan keyin u yerdagi bir foiz xatongiz bir million dollarga aylanishi mumkin. Shuning uchun konsultantning vazifasi sugʻurtaga oʻxshaydi. Masalan, sizning kelajakda qilishi mumkin boʻlgan xatolaringizning oldini olib beradi».
Mutaxassisning fikricha, shu sababli konsultantga loyiha tayyor boʻlib qolgandan keyin emas, eng birinchi qarorlar qabul qilinayotgan bosqichda murojaat qilish muhim. Chunki qurilish boshlanganidan keyin xatoni tuzatish uchun yana vaqt va mablagʻ talab etiladi.
**«Ikkinchi hayot» – obyektni qayta ishlatish**
Tijoriy koʻchmas mulkda yana bir muhim masala – har bir loyihani noldan qurish shart emasligi. Shermuhamedovning aytishicha, bozorda avval qurilgan, lekin bugungi talabga javob bermaydigan koʻplab obyektlar bor. Ularni buzib tashlash oʻrniga qayta ishlab, yangi vazifa berish ham developer uchun, ham shahar uchun samarali yechim boʻlishi mumkin.
«Baʼzida yangi bino qurishdan koʻra, bor obyektga ikkinchi hayot berish mantiqliroq. Chunki u yerda fundament bor, kommunikatsiyalar bor, lokatsiya bor. Faqat uni toʻgʻri qayta ishlash kerak».
Mutaxassis bu yondashuvni faqat xarajatni tejash emas, balki mavjud resursdan oqilona foydalanish sifatida koʻradi. Ayniqsa, yaxshi joylashgan, ammo eskirgan binolarni zamonaviy formatga olib kelish orqali ularni yana iqtisodiy faol obyektga aylantirish mumkin.
«Obyektning ikkinchi hayoti degani eski binoga shunchaki kosmetik remont qilish emas. Uning potensialini koʻrish, nimaga aylantirish mumkinligini tushunish va yangi funksiya berish».
Yaʼni developer uchun savol har doim ham «Nima qursam boʻladi?» emas. Baʼzi holatlarda undan ham muhimroq savol «Bor narsadan nimani yaratish mumkin?» boʻlishi kerak.