Что изменит массовая оценка вашего дома? Споры властей и оценщиков

Что изменит массовая оценка вашего жилья? Спор чиновников и оценщиков

Kun.uz организовал дебаты по массовой оценке недвижимости с участием чиновников и независимых оценщиков. В них приняли участие заместитель директора Национального центра массовой оценки недвижимости Феруз Султонов, начальник управления центра Ботир Каримов, председатель Общества оценщиков Узбекистана Зебунисо Исанова и член правления общества Шухрат Абдувахобов.

В ходе обсуждения были подняты вопросы о правовом статусе результатов массовой оценки, понятии «стоимость, близкая к рыночной», коэффициентах, применяемых при оценке, и возможности собственников выражать возражения.

Как пояснил Феруз Султонов, результаты массовой оценки не предназначены для использования в качестве стоимости, непосредственно определяющей компенсацию при изъятии недвижимости для общественных нужд. Они могут служить источником информации для предварительных расчетов и ориентира.

Представитель центра заявил, что действующий порядок выплаты компенсаций сохраняется, и если одна из сторон не согласна с результатом массовой оценки, может быть привлечен независимый оценщик.

«В процессе «сноса» по взаимному согласию двух сторон будет соблюдаться точно такой же порядок, какой существует сейчас», — сказал Султонов.

По его словам, если собственник и вторая сторона согласны со стоимостью, определенной при массовой оценке, они также могут осуществлять платежи исходя из нее.

Шухрат Абдувахобов возразил именно против этого подхода. По его мнению, в вопросе компенсации недостаточно ограничиваться лишь соглашением сторон: в законе об изъятии земель для общественных нужд предусмотрены отдельные убытки, подлежащие возмещению.

Оценщик упомянул, что наряду со стоимостью недвижимости и права на землю необходимо учитывать упущенную выгоду, стоимость многолетних насаждений, а также расходы на переезд. Он подчеркнул, что массовая оценка не охватывает все эти факторы.

«Поскольку результаты массовой оценки не полностью охватывают объекты компенсации, ее применение будет неправильным», — сказал Абдувахобов.

Таким образом, если чиновники разъяснили массовую оценку как предварительный ориентир для компенсации, то оценщики подчеркнули необходимость четкого прописывания границ ее применения, чтобы она не заменяла итоговый расчет.

В вопросе купли-продажи Феруз Султонов заявил, что массовая оценка не будет обязательной ценой для собственника и покупателя.

«Это не устанавливает никаких ограничений при купле-продаже. Это не обязательная норма», — сказал он.

Согласно его разъяснению, нет требования продавать или покупать объект, оцененный в один миллиард сумов, именно за эту сумму. Массовая оценка позволяет гражданину узнать примерную стоимость своего имущества, а покупателю — заранее прикинуть, сколько средств потребуется. Государство же получит примерную стоимость фонда недвижимости в разрезе регионов.

Возражения оценщиков были направлены на то, насколько четко это разъяснение отражено в законопроекте. Шухрат Абдувахобов отметил, что в статье 12 законопроекта указано использование результатов для оформления сделок, связанных с недвижимостью, налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

По его мнению, «сделки, связанные с недвижимостью» — это широкое понятие: помимо купли-продажи, оно включает залог и другие отношения. Поэтому необходимо открыто определить, где стоимость является обязательной, а где — рекомендательной.

Оценщик пояснил, что отношение собственника к одной и той же стоимости меняется в зависимости от того, для каких целей она используется. Для налогообложения предпочтительнее оценка ниже рыночной стоимости, однако при получении компенсации или внесении имущества в качестве доли в уставный фонд предприятия более низкая стоимость может сыграть против него.

Абдувахобов также предложил уточнить положения статьи 11 проекта о том, что результаты «носят рекомендательный характер» и «считаются приоритетными» в случаях, прямо предусмотренных законом.

Зебунисо Исанова заявила о необходимости воспринимать возражения экспертов как профессиональные предложения, направленные на совершенствование проекта.

«Следует обратить внимание именно на предложения, даваемые экспертами-оценщиками на основе профессионального подхода», — сказала она.

Султонов же отметил, что норма о неограничении соглашения сторон при купле-продаже вносилась ранее, и соответствующая фраза могла выпасть в редакции проекта, представленной общественности. Он выразил готовность рассмотреть итоговый проект совместно с оценщиками.

По словам представителя Национального центра массовой оценки недвижимости, одна из целей системы — справедливое распределение налогового бремени. Предусматривается, что при налогообложении эти различия будут учитываться между имуществом, являющимся более дорогим из-за своего расположения и инфраструктуры, и имуществом в регионе с ограниченными возможностями.

Однако Султонов подчеркнул, что определение порядка и размеров применения результатов оценки к налогам не входит в компетенцию центра.

«К нашей компетенции не относится то, в какой сфере применять, в какой сфере не применять, в какой сфере какой процент или в каком порядке не применять», — сказал он.

По его словам, сама массовая оценка не означает кратного увеличения налогов. Перед внедрением результатов в практику необходимо изучить итоги эксперимента и усовершенствовать систему.

Оценщики же заявили, что цель применения результатов должна быть ясна заранее. Зебунисо Исанова подчеркнула, что любая оценка должна быть направлена на конкретную цель.

Шухрат Абдувахобов отметил, что хотя собственник и не обязан участвовать в сделках купли-продажи, залога или страхования, он имеет обязанность по уплате налогов. По его мнению, сфера применения результатов должна определяться исходя из выявления процессов, порождающих потребность в массовой оценке. Он добавил, что подобные данные можно использовать и при планировании программ реновации, а также предварительном расчете необходимых средств.

В центре пояснили, что при массовой оценке не производится вход в каждую квартиру и проверка ее фактического состояния ремонта. Объекты оцениваются на основе имеющихся данных с приведением к среднему отремонтированному состоянию. При индивидуальной же оценке объект изучается непосредственно с выездом на место. По мнению Феруза Султонова, именно из-за этой разницы результат и именуется «стоимостью, близкой к рыночной».

Зебунисо Исанова заявила о необходимости внести ясность в место этого термина в сфере оценки.

«В сфере оценки есть только два вида стоимости: рыночная стоимость и стоимость, отличающаяся от рыночной», — сказала она.

Исанова поставила вопрос о том, к какому из этих видов стоимости относится результат, определенный при массовой оценке. Абдувахобов же подчеркнул наличие определения рыночной стоимости и стандартов ее определения, отметив, что само понятие «близкая к рыночной» также опирается на рыночную стоимость.

В ходе дискуссии также обсуждалось расхождение между ценами в объявлениях и стоимостью фактических сделок. По словам Султонова, по Ташкенту в течение года было изучено более 100 тысяч объявленных предложений и более 85 тысяч нотариальных сделок купли-продажи. Упомянутые в ходе обсуждения расхождения в 30–40 процентов он объяснил разницей между ценой предложения и ценой продажи после торга.

Абдувахобов же подчеркнул, что суммы в нотариальных договорах не всегда отражают реальную цену продажи, а при индивидуальной оценке поправка на торг учитывается в любом случае.

В завершение обсуждения Шухрат Абдувахобов обратил внимание на порядок рассмотрения обращений собственников, не согласных с результатами. По его словам, то, что комиссия под председательством директора центра рассматривает возражения по стоимости, рассчитанной сам же центром, вызывает вопросы относительно объективности.

«Если эта же комиссия снова будет проверять стоимость имущества, которую сама же и оценила, сам подход будет немного неправильным», — сказал он.

Оценщик также попросил уточнить вопрос о том, как будет учитываться результат в случае представления собственником отчета о независимой оценке. Эти вопросы остались без подробного обсуждения в ходе дебатов. Представители центра пригласили оценщиков к совместному рассмотрению предложений по законопроекту и методологии.

Такие вопросы, как границы применения массовой оценки, расчет коэффициентов и механизм рассмотрения жалоб, остались открытыми для последующих обсуждений.