«Низкая оценка дома не всегда выгодна» — беседа с экспертами по массовой оценке

«Низкая оценка дома не всегда выгодна» — интервью с экспертами по массовой оценке

В Ташкенте собственников жилья просят ознакомиться со стоимостью их домов, определенной путем массовой оценки, и высказать свое отношение. Однако нет ясности относительно того, для каких целей эта цифра будет использоваться в дальнейшем и как она повлияет на интересы собственников.

Нашими очередными собеседниками стали председатель Общества оценщиков Узбекистана Зебунисо Исанова и член правления общества Шухрат Абдувахобов. Они высказали свои возражения и предложения относительно подходов в законопроекте.

### Подходит ли одна стоимость одинаково для налога и компенсации?

Зебунисо Исанова говорит, что результат массовой оценки нельзя приравнивать к индивидуальной стоимости конкретного дома. По ее мнению, если меняется цель оценки, то меняются и требования к расчетам. По этой причине она выступает против автоматического применения стоимости, определенной для формирования налоговой базы, при купле-продаже, залоге или изъятии для общественных нужд.

Исанова подчеркнула, что в действующем законодательстве об оценке разграничиваются рыночная стоимость и виды стоимости, отличные от нее, а правовой статус понятия «близкая к рыночной стоимость», используемого в проекте, должен быть уточнен. По ее мнению, сам факт введения нового термина не заменяет требования по определению рыночной стоимости.

Шухрат Абдувахобов также видит основную проблему в том, где будет использоваться результат. Согласно его разъяснению, при массовой оценке аналогичные объекты группируются и стоимость выводится на основе обобщенных показателей. При залоге же или компенсации необходимо оценивать отдельное имущество и его характеристики.

По словам эксперта, оценка ниже рыночной стоимости может показаться собственнику приемлемой для налоговых целей. Однако если именно эта цифра послужит основой для компенсации при изъятии дома, есть вероятность, что собственник получит меньше реальной стоимости своего имущества. И наоборот, если стоимость окажется необоснованно высокой, может пострадать сторона, выплачивающая компенсацию.

По мнению Абдувахобова, прежде чем просить согласие с результатом, гражданину следует объяснить, в каких целях он будет использован. Потому что собственник может быть согласен с одной стоимостью с точки зрения налогообложения, но не согласен с точки зрения компенсации.

### Расположенные рядом дворец и развалина могут получить практически одинаковую оценку

Зебунисо Исанова привела в пример один из случаев, изученных обществом: два расположенных рядом дома, один из которых выглядит как дворец, а другой находится в весьма плачевном состоянии, при массовой оценке получили практически одинаковую стоимость. По ее словам, если при индивидуальной оценке изучаются техническое состояние и другие характеристики зданий, то разница между ними должна отражаться в расчете.

Как пояснил Шухрат Абдувахобов, в методике, с которой он ознакомился, если есть кадастровые данные о состоянии ремонта, то они используются. Если таких данных нет, состояние принимается как среднее. Эксперт отметил, что такой подход может недостаточно отражать разницу в стоимости хорошо отремонтированных домов и домов, требующих ремонта.

Абдувахобов также выразил возражения по поводу поэтажных коэффициентов. В приведенном им примере для расчета пятиэтажного здания к первому этажу применялся понижающий коэффициент, а к четвертому и пятому этажам — повышающий. По его мнению, с учетом домов без лифтов и коммерческих возможностей первого этажа такой подход может не соответствовать ситуации на реальном рынке.

Исанова подчеркнула, что эти различия важны и для банка. Если объект, требующий капитального ремонта, будет оценен так же, как и дом с качественным ремонтом, залоговое обеспечение может быть необоснованно завышено. По ее мнению, оценка, выведенная без проверки возможности продажи и реального состояния имущества, усиливает риск того, что залог не покакроет долг в случае невозврата кредита.

При компенсации же вопрос не сводится только к ремонту дома. По словам Абдувахобова, опирание на кадастровую базу может оставить за рамками учета некоторые дополнительные постройки во дворе или многолетние деревья. Он отметил, что в законе об изъятии земель для общественных нужд предусмотрено возмещение рыночной стоимости недвижимости, прав на землю и насаждений.

Эксперт также подчеркнул, что в случаях, предусмотренных законом, существует и вопрос возмещения стоимости построек, не внесенных в кадастр. По его возражению, объект, отсутствующий в базе, трудно полностью охватить с помощью массового расчета.

По мнению Исановой, установление низкой компенсации в краткосрочной перспективе кажется сокращением расходов. Однако споры с собственником, переоценка, судебные издержки и задержка проекта впоследствии могут потребовать больше средств. Она отметила, что такая ситуация влияет и на доверие к защите права собственности.

Предложение обоих экспертов — ограничить задачу массовой оценки формированием базовой стоимости для налоговых целей. По их мнению, при компенсации, залоге и других индивидуальных сделках должна сохраняться отдельная оценка, а возможность несогласного с оценкой собственника защитить свои права с помощью независимого отчета должна быть четко гарантирована в законе.