Toshkent ofis bozori yanada yetuk bosqichga oʻtmoqda. Taklif, stavkalar va talab bilan nimalar yuz bermoqda — CMWP Uzbekistan tadqiqoti

Toshkent ofis bozori yanada yetuk bosqichga kirmoqda. Taklif, stavkalar va talab bilan nimalar sodir boʻlmoqda — CMWP Uzbekistan tadqiqoti

Hozirda unga 138 ta faoliyat koʻrsatayotgan, qurilayotgan va rekonstruktsiya qilinayotgan biznes-markazlar kiradi, shu jumladan kompaniya tomonidan ilgari hisobga olinmagan obʼyektlar — asosan B va C klasslari.

Bozordagi mahalliy oʻzgarishlarni aniqroq talqin qilish uchun ekspertlar Prime toifasini qoʻshishdi — kompaniyaning yangi tasnifida bu klass A+ ni anglatadi va poytaxtning muhandislik tizimlari sifatiga (jumladan, 4 quvurli konditsionerlash va havoni namlash tizimiga), avtoturargoh joylari bilan taʼminlanganlikka va bir qoʻlda boʻlgan egalik tuzilmasiga eng yuqori talablarga ega boʻlgan asosiy ofis obʼyektlarini birlashtiradi.

«Premium segmentdagi biznes-markazlarning ajratilishi bozorning yuqori narxlar oraligʻini aniqroq belgilash va har bir klass ichidagi obʼyektlarning taqqoslanuvchanligini oshirish imkonini beradi», — deyiladi hisobotda.

Toshkent ofis fondining umumiy hajmiga Built to Suit (BTS) obʼyektlari — aniq bir foydalanuvchi uchun qurilgan biznes-markazlar ham kiritilgan.

Ular ochiq ijara bozorida taqdim etilmagani sababli, tahlilchilar bozor boʻshligʻi (vakantlik) va oʻrtacha ijara stavkalarini hisoblashda ularni hisobga olishmagan.

2026 yil sentyabr holatiga koʻra, umumiy ijaraga beriladigan maydon (GLA) 1 074 946 kv. m ni tashkil etadi, shu jumladan 282 270 kv. m BTS.

2026 yil boshidan buyon Summit va BoMI, Infinity Tower 2 (A va Prime klasslari), shuningdek, Sapphire va Chust (B klassi) biznes-markazlari foydalanishga topshirildi. Ularning umumiy maydoni 125 457 kv. m GBA va 85 389 kv. m GLA ni tashkil etadi.

Tahlilchilar bozorning keyingi rivojlanishi birinchi navbatda allaqachon eʼlon qilingan loyihalarni amalga oshirish hisobiga taʼminlanishini taʼkidlamoqdalar.

«Yaqin toʻrt yil ichida, developerlarning eʼlonlariga koʻra, yana 13 ta biznes-markazni ishga tushirish rejalashtirilgan: toʻrttasi A klassi va toʻqqiztasi B klassi. Yangi taklifning umumiy hajmi, rekonstruktsiyadan soʻng bozorga qaytadigan bitta obʼyektni hisobga olgan holda, 112 ming kv. m GLA dan oshadi — bu joriy ijaraga beriladigan maydonlar hajmining taxminan 14 foizini tashkil etadi. Bu taklif oʻsish surʼatlarining sekinlashganidan dalolat beradi», — deyiladi hisobotda.

Mavjud taklif tuzilmasida, BTS obʼyektlarini hisobga olmaganda, B klassidagi biznes-markazlar ustunlik qilmoqda — ularning umumiy fonddagi ulushi 2020 yildagi 43% dan 2026 yilda 55% gacha oʻsdi.

2021 yilgacha ofis fondining asosini C klassidagi biznes-markazlar tashkil etgan boʻlsa, 2026 yilga kelib ularning ulushi 57% dan 21,4% gacha kamaydi.

Yuqori klassdagi ofis segmentining shakllanishi 2021 yilda birinchi A klassidagi biznes-markazlarning paydo boʻlishi bilan boshlandi. 2023 yilda bozorga Prime toifasidagi dastlabki obʼyektlar chiqdi. 2026 yilga kelib A klassi va Prime toifasidagi obʼyektlarning umumiy ulushi 23,6% ga yetdi.

Mavjud ofis koʻchmas mulki bozorining boʻshliq darajasi 2026 yilda taxminan 16,9% ni tashkil etmoqda. Bu 2025 yildagi koʻrsatkichdan (~16%) biroz yuqori, ammo 2024 yildagi darajadan (25%) sezilarli darajada past. Barcha boʻsh maydonlarning taxminan yarmi Prime toifasidagi obʼyektlarga toʻgʻri keladi. Prime toifasida boʻsh maydonlarning yuqori kontsentratsiyasi birinchi navbatda yangi Summit va BoMI biznes-markazlarining foydalanishga topshirilishi bilan bogʻliq. A va B klasslarida maydonlarning taxminan 23 foizidan boʻsh.

2023—2026 yillarda B va C klasslaridagi stavkalar deyarli 2023 yil darajasiga qaytdi, bu esa ushbu segmentlarda narx darajasining barqarorligidan dalolat beradi.

Hozirda B va C klasslarida QQS va ekspluatatsiya xarajatlarini oʻz ichiga olgan oʻrtacha bozor stavkasi $23 dan $31 gachani tashkil etmoqda.

A klassida esa, aksincha, sezilarli tuzatish yuz berdi: 2025 yilda bir kv. m uchun $44 lik maksimal koʻrsatkichga erishilgandan soʻng, stavka ~$36 gacha pasaydi. Hisobotda qayd etilishicha, pasayish nafaqat bozor korrektsiyasi, balki Prime obʼyektlarining alohida toifaga ajratilishi bilan ham bogʻliq boʻlib, bu oʻrtacha stavkaga taʼsir koʻrsatdi. CMWP Uzbekistan vakillarining taʼkidlashicha, ofis pardozlanishining mavjudligi yakuniy bozor stavkasini sof ijara stavkasiga nisbatan taxminan 15−35% ga oshiradi.

Haqiqiy talab keng tarmoqli tuzilmaga ega. Eng katta ulush savdo va distribyutsiyaga toʻgʻri keladi (25%), keyingi oʻrinlarda IT-kompaniyalar (16%), konsalting (15%), shuningdek, banklar, moliya va investitsiyalar sektori (taxminan 15%) bormoqda. Ular birgalikda talabning 55% dan ortigʻini shakllantiradi, bu esa biznes-markazlarning asosan tijorat va texnologik jihatdan rivojlangan tarmoqlarga yoʻnaltirilganini tasdiqlaydi.

Umumiy hajmda sogʻliqni saqlash, ishlab chiqarish va qurilish/developerlik sektori sezilarli ulushni egallaydi (har biri taxminan 5% dan). Kichikroq ulushlar xomashyo va energetika kompaniyalari (4%) hamda davlat tuzilmalariga (taxminan 3%) toʻgʻri keladi.

CMWP Uzbekistan tahlilchilari bozor yanada yetuk bosqichga oʻtayotganini hisoblashadi: yangi qurilish surʼatlari sekinlashmoqda, raqobat esa taklif hajmi bilan emas, balki tobora koʻproq sifat bilan belgilanmoqda. Yaqin yillarda A va B klasslaridagi yangi obʼyektlarning cheklangan miqdorda ishga tushirilishi fonida Prime toifasining paydo boʻlishi, tahlilchilarning fikriga koʻra, bozorning yuqori segmentida raqobatni kuchaytiradi. Yana bir omil — fond tuzilmasida BTS obʼyektlarining yuqori ulushidir. Bu yirik kompaniyalarning bir qismi ofislarni ijaraga olishdan koʻra, allaqachon ularni oʻzlari uchun qurishni afzal koʻrayotganini koʻrsatadi, bu esa istiqbolda ijara va shaxsiy qurilish oʻrtasidagi muvozanatni yanada koʻproq oʻzgartirishi mumkin.