Bikford piligidek disbalans

**Nomutanosiblik bikford piligi kabi**

Markaziy Osiyo shahar iqtisodiyotining asosiy cheklovi endilikda qurilgan xonadonlarning soni emas, balki kam va oʻrta daromadli kishilar uchun uzoq muddatli ijaraning hamyonbopligi boʻlib qoladigan vaziyatga asta-sekin yaqinlashmoqda.

Qozogʻiston, Oʻzbekiston, Qirgʻiziston va Tojikiston urbanizatsiyaning turli bosqichlarida joylashgan, ammo toʻrttala mamlakatda ham bir xil muammo kuzatilmoqda. Uy-joy qurilishi oʻsmoqda, yangi turar joy majmualari paydo boʻlmoqda, shahar chegaralari kengaymoqda, biroq yoshlarning salmoqli qismi hamon mustaqil uy-joy topishda qiyinchiliklarga duch kelmoqda. Sababi — koʻchmas mulk taklifi va ijaraga boʻlgan toʻlov qobiliyatiga ega talab oʻrtasidagi tarkibiy nomutanosiblikdir.

Developerlar asosan xonadon xaridorlariga moʻljallanmoqda, vaholanki, shahar aholisining oʻsib borayotgan qismiga mulk emas, balki bir necha yil davomida uy-joyni ijaraga olish imkoniyati zarur. Bu uzilish ayniqsa poytaxtlarda, universitet markazlarida va eng yirik sanoat shaharlarida yaqqol koʻzga tashlanadi. Natijada, yangi kvadrat metrlarning barpo etilishi endi oʻz-oʻzidan uy-joyning hamyonbopligi ortishini anglatmaydi. Uy-joy muammosining alohida segmenti yuzaga kelmoqda, buni koʻchmas mulkni foydalanishga topshirish boʻyicha anʼanaviy statistika deyarli qayd etmaydi. Oqibatlari esa ishchi kuchining harakatchanligida, demografik xulq-atvorda, taʼlim olish imkoniyatlarida va hududlar oʻrtasida iqtisodiy faollikning taqsimlanishida oʻz aksini topmoqda.

Kelajakdagi hamyonbop ijara tanqisligining demografik omillari oʻn yillar davomida shakllandi. Oʻzbekiston aholisi 1991 yildagi taxminan 20,6 million kishidan 2026 yillar oʻrtalariga kelib 39 milliondan ortiq kishiga yetdi. Tojikistonda xuddi shu davrda aholi soni taxminan 5,4 milliondan 10 milliondan ortiqqa koʻpaydi, Qirgʻizistonda esa 7 million kishidan oshdi. Qozogʻiston nisbatan moʻʼtadil oʻsish surʼatlarini namoyish etmoqda, ammo bu yerda ham aholi 20 milliondan oshdi.

Yosh tarkibi katta ahamiyatga ega: Oʻzbekiston, Qirgʻiziston va Tojikistonda koʻp sonli yosh avlodlar asta-sekin mustaqil bandlik va oila qurish davriga qadam qoʻymoqda. Uy-joy bozori uchun bu ehtiyojlari avvalgi avlodlarning soʻrovlariga mos kelmaydigan millionlab potentsial yangi xonadonlarning paydo boʻlishini anglatadi. Yosh mutaxassislar ishini tez-tez oʻzgartiradi, boshqa shaharlardagi universitetlarga oʻqishga kiradi va moliyaviy barqarorlikka erishguncha koʻchmas mulk sotib olishni kechiktiradi. Shu bilan birga, alohida uy xoʻjaligining paydo boʻlishi umumiy aholi soni oshmaganda ham uy-joy birliklariga boʻlgan talabni oshiradi. shu sababli ijaraga boʻlgan demografik bosim mamlakat aholisining umumiy oʻsishiga qaraganda ancha tezroq kuchayishi mumkin.

Qozogʻiston — qurilish faolligi va uy-joyning hamyonbopligi oʻrtasidagi tafovutning eng yaqqol misolidir. Milliy statistika maʼlumotlariga koʻra, 2024 yilda mamlakatda 19 million kvadrat metrga yaqin uy-joy foydalanishga topshirildi, bu postsovet davridagi eng yuqori koʻrsatkichlardan biri boʻldi. Biroq, yangi taklifning salmoqli qismi Ostona, Olmaota va boshqa iqtisodiy jozibador markazlarda jamlangan boʻlib, u yerda bir vaqtning oʻzida eng yuqori talab ham shakllanmoqda. Ostonada aholi soni 2000 yillar oʻrtalaridagi taxminan 600 ming kishidan 2020 yillar oʻrtalariga kelib 1,5 milliondan ortiq kishiga yetdi. Olmaota ham Qozogʻistonning boshqa hududlaridan talabalar, tadbirkorlar va mutaxassislarni oʻziga jalb qilishda davom etmoqda. Shu bilan birga, xonadon sotib olishning yuqori qiymati mulkni nafaqat uy-joy ehtiyojlarini qondirish usuliga, balki kapital toʻplash vositasiga ham aylantirmoqda. Investorlar koʻchmas mulkni keyinchalik qayta sotish, qisqa muddatga ijaraga berish yoki jamgʻarmalarni saqlab qolish uchun sotib olmoqdalar. Bunday model qurilish sektorini qoʻllab-quvvatlaydi, ammo moʻʼtadil ijara haqiga ega yetarli miqdordagi xonadonlar paydo boʻlishini kafolatlamaydi. Bundan tashqari, koʻchmas mulkning investitsiyaviy jozibadorligi oʻsishi xarid obʼyektining oʻzi qimmatlashishi orqali ijara qiymatini oshirishi mumkin. Natijada, taklifning kengayishi ijarachilar uchun moliyaviy toʻsiqlarning saqlanib qolishi bilan kechadi.

Oʻzbekistonda iqtisodiy imkoniyatlarning Toshkentda yuqori darajada jamlangani sababli muammo qoʻshimcha koʻlam kasb etmoqda. Poytaxt zamonaviy ish oʻrinlari, universitetlar, tibbiyot muassasalari va xizmat koʻrsatish sohasi korxonalarining salmoqli qismini oʻzida jamlaydi. Bir vaqtning oʻzida bu yerga Fargʻona vodiysi, Qashqadaryo, Surxondaryo va boshqa viloyatlardan ichki migratsiya oqimlari yoʻnalmoqda. Yangi turar joy massivlarining qurilishi va Yangi Toshkent loyihasining amalga oshirilishi istiqbolli koʻchmas mulk taklifini kengaytiradi, biroq ularning ijtimoiy-iqtisodiy samarasi kelajakdagi uy-joyning narx tuzilmasiga bogʻliq. Yangi xonadonlar odatda bozor narxlarida sotiladi, unga yer maydoni, muhandislik infratuzilmasi, kreditlash qiymati va pudratchining foydasi kiritilgan. Savdo, taʼlim, umumiy ovqatlanish va maishiy xizmat koʻrsatish sohasining yosh xodimlari uchun bunday obʼyektlar qolmaydigan darajada qimmat boʻlishi mumkin. Oʻzbekiston bozorining xususiyati oilaviy mulk va norasmiy ijara munosabatlarining sezilarli rolida ham namoyon boʻladi. Kelganlarning bir qismi qarindoshlarinikida yashaydi yoki toʻliq shartnomalarsiz xonalarni ijaraga oladi. Bu uy-joy tanqisligini vaqtincha yumshatadi, lekin bir vaqtning oʻzida qondirilmagan talabning haqiqiy koʻlamini yashiradi. Shu sababli, uy-joy bilan taʼminlanganlikning rasmiy koʻrsatkichlari qancha yosh fuqaro mustaqil ravishda alohida xonadonni ijaraga olishga qodirligini tushunishga imkon bermaydi.

Qirgʻiziston iqtisodiy faollikning yuqori hududiy kontsentratsiyasi bilan bogʻliq boʻlgan oʻsha jarayonning boshqa bir koʻrinishini koʻrsatmoqda. Bishkek va Chuy viloyatining yondosh tumanlari ichki migrantlar, talabalar va yosh oilalarning salmoqli qismini oʻziga jalb etmoqda. Shu bilan birga, poytaxt aglomeratsiyasining shakllanishi shahar atrofidagi qurilishlarning kengayishi bilan kechmoqda, bu yerda uy-joyning hamyonbopligiga koʻpincha transport xarajatlarining ortishi evaziga erishiladi. Olis hududdagi xonadon arzonroq turishi mumkin, ammo har kungi ishga qatnash uy xoʻjaligining umumiy xarajatlarini oshiradi. Bu ayniqsa belgilangan grafikda ishlovchi xodimlar, talabalar va kichik yoshdagi bolalari bor oilalar uchun sezilarlidir. Kichik xonadonlar taklifining cheklangani, qurilish materiallarining yuqori narxi va developerlik loyihalarining xaridorlarning moliyaviy imkoniyatlariga bogʻliqligi qoʻshimcha bosim yaratadi. 2022 yildan soʻng Bishkek bozori Rossiya va boshqa mamlakatlar fuqarolarining koʻchib oʻtishi bilan bogʻliq migratsiya oqimlarining qoʻshimcha taʼsirini boshdan kechirdi. Alohida segmentlarda talabning ortishi mahalliy ijara bozori toʻlov qobiliyatiga ega ijarachilar sonining nisbatan tez oʻzgarishiga qanchalik taʼsirchan ekanini koʻrsatdi. Mahalliy uy xoʻjaliklari uchun bu cheklangan xonadonlar fondi uchun raqobatning kuchayishini anglatar edi. Hatto tashqi talabning keyingi susayishi ham professional boshqariladigan uzoq muddatli ijaraning yetishmasligi kabi tarkibiy muammoni bartaraf etmaydi.

Tojikistonda hamyonbop ijaraning cheklangani milliy daromad modelining xususiyatlari bilan chambarchas bogʻliq. Oilaviy byudjetlarning salmoqli qismi mehnat migrantlarining, eng avvalo, xorijda ishlayotganlarning pul oʻtkazmalari hisobiga shakllanadi. Jahon banki baholashiga koʻra, ayrim yillarda pul oʻtkazmalarining mamlakat YAIMga nisbati 40% dan oshgan, bu dunyodagi eng yuqori koʻrsatkichlardan biridir. Ushbu mablagʻlar isteʼmolni, shaxsiy uylar qurilishini va xonadonlar xaridini qoʻllab-quvvatlaydi, ammo tartibga solingan ijara sektorini rivojlantirishga xizmat qilishi shart emas. Uy xoʻjaliklari koʻpincha koʻchmas mulkni bir necha avlodga moʻljallangan uzoq muddatli oilaviy aktiv sifatida qabul qiladilar. Dushanbeda bir vaqtning oʻzida maʼmuriy muassasalar, oliy taʼlim, savdo va zamonaviy xizmatlar jamlangan. Qishloq joylaridan kelgan yoshlar nisbatan cheklangan shaxsiy daromadlari bilan poytaxtda yashash zaruratiga duch kelmoqdalar. Uzoq muddatli ijaraning rasmiy bozori yetarlicha rivojlanmagani sababli, shaxsiy aloqalar, birgalikda yashash va norasmiy kelishuvlar muhim rol oʻynaydi. Bunday mexanizmlar joriy xarajatlarni kamaytiradi, lekin yosh xodimlar va talabalarning mustaqilligini cheklaydi. Shu tariqa, xususiy uy-joy qurilishining yuqori hajmi mustaqil yashashning yetarlicha hamyonbop emasligi bilan uygʻunlashishi mumkin.

Muammoning iqtisodiy mohiyati xonadonlarni sotish bozori va ijara xizmatlari bozori oʻrtasidagi tafovut bilan izohlanadi. Pudratchi asosiy tushumni obʼyekt realizatsiya qilinganidan keyin oladi, shu sababli sotish narxining maksimal boʻlishidan va kiritilgan kapitalning tez qaytishidan manfaatdor. Institutsional uy egasi esa, aksincha, koʻchmas mulkni kelajakdagi pul oqimlari, foydalanish xarajatlari va ijarachilarning yashash muddati orqali baholaydi.

Markaziy Osiyoda birinchi model ikkinchisiga qaraganda ancha keng tarqalgan, chunki ommaviy ijara uy-joylarining professional operatorlari hali koʻlam jihatdan tenglasha oladigan sektorni shakllantirmagan. Uzoq muddatli moliyalashtirish qiymati, ayniqsa yuqori foiz stavkalari va arzon investitsiya resurslaridan foydalanish cheklangan sharoitda qoʻshimcha toʻsiqqa aylanmoqda. agar qiymati 60 ming dollar boʻlgan xonadon egasiga oyiga 400 dollar daromad keltirsa, uning yalpi yillik ijara daromadliligi 8% ni tashkil qiladi. Taʼmirlash, soliqlar, boʻsh turish davrlari va boshqaruv hisobga olinganidan soʻng, haqiqiy daromadlilik pastroq boʻlib chiqadi. Moliyaviy instrumentlarning yuqori muqobil daromadliligi sharoitida maxsus ijara uchun uy-joy qurish jozibadorligini yoʻqotadi. Natijada, taklif asosan alohida mulkdorlar tomonidan shakllantiriladi, ularning har biri narx va yashash shartlarini oʻzi belgilaydi. Bu bozorning parchalanganligini kuchaytiradi va barqaror narx standartlarining paydo boʻlishiga xalaqit beradi.

Ijara haqi va uy xoʻjaliklarining tasarruf etadigan daromadlari oʻrtasidagi nisbat alohida ahamiyatga ega. Xalqaro uy-joy tahlilida daromadning 30% dan ortigʻini tashkil etadigan uy-joy xarajatlari koʻpincha yuqori moliyaviy yuklama belgisi sifatida qaraladi, garchi bu koʻrsatkich universal chegara hisoblanmasa-da. Oylik umumiy daromadi 800 dollar boʻlgan yosh oila uchun 350 dollarlik ijara daromadning deyarli 44% i faqat xonadon toʻloviga ketishini anglatadi. Kommunal toʻlovlar, transport va kundalik xarajatlardan soʻng ipoteka boʻyicha boshlangʻich badalni jamgʻarish imkoniyatlari keskin qisqaradi. Oʻziga xos uy-joy tuzogʻi yuzaga keladi: yuqori ijara haqi mulkka egalik qilishga oʻtishga xalaqit beradi, xonadon sotib olish imkoniyatining yoʻqligi esa ijara bozoriga qaramlikni saqlab qoladi.

Talabalar yanada qatyiyroq cheklovlarga duch kelishadi, chunki ularning daromadlari koʻpincha muntazam emas yoki toʻliq oilaning qoʻllab-quvvatlashiga bogʻliq. Universitetlar soni koʻp boʻlgan shaharlarda talab oʻquv yili boshlanishi oldidan qoʻshimcha ravishda jamlanadi. Talabalar turar joylarining yetishmasligi sharoitida bu xonalar va kichik xonadonlar narxining mavsumiy oshishiga olib keladi. Demak, ijaraning hamyonbopligi nafaqat oʻrtacha oylik narx bilan, balki toʻlovlarning barqarorligi, depozit hajmi va shartnoma muddati bilan ham belgilanadi.

Xalqaro tajriba shuni koʻrsatadiki, ommaviy uy-joy qurilishining oʻzi hamyonbop ijara sektori paydo boʻlishini kafolatlamaydi. Vena — munitsipal va subsidiyalanadigan uy-joylar tarixan uy-joy xarajatlarini jilovlashda muhim rol oʻynaydigan shahar misolidir. Shahar aholisining chorak qismiga yaqini munitsipal uy-joylarda yashaydi, subsidiyalanadigan sektorni hisobga olganda esa qamrov ancha kengroq. Germaniyada uzoq muddatli ijara rivojlangan qonunchilik, koʻchmas mulkni professional boshqarish va bozorning institutsional tuzilmasi tufayli barqaror yashash shakliga aylandi. Biroq, bunday modellarni Markaziy Osiyoga koʻchirish byudjet imkoniyatlari, moliya bozorlari va yer munosabatlari tizimidagi farqlar sababli murakkablashadi. Postsovet davlatlarida 1990 yillardagi ommaviy xususiylashtirish uy-joy xususiy mulkining yuqori ulushini shakllantirdi. Shu bilan birga, davlat ijara fondi sezilarli darajada qisqardi, professional ijaraning toʻlaqonli tijorat sektori esa boʻshab qolgan oʻrinni egallamadi. Tarixan mintaqaning uy-joy siyosati eng avvalo mulkdorlar sonini oshirishga qaratilgan edi. Shu sababli koʻchmas mulk sotib olishni qoʻllab-quvvatlash mexanizmlari hamyonbop uzoq muddatli yashashni taʼminlash vositalariga qaraganda ancha kuchliroq rivojlandi. Bugungi kunda ushbu institutsional tanlovning oqibatlari demografik oʻsish va ichki migratsiya fonida ayniqsa sezilarli boʻlmoqda.

Hamyonbop ijara tanqisligi Markaziy Osiyoning iqtisodiy geografiyasini asta-sekin oʻzgartirishga qodir. Yirik shaharlarda yashash qiymati yosh mutaxassislar daromadiga qaraganda tezroq oshganda, ishchi kuchining hududiy harakatchanligi uy-joy xarajatlari bilan cheklana boshlaydi. Korxonalar boshqa hududlarda potentsial xodimlar boʻlgan taqdirda ham kadrlar yetishmovchiligiga duch kelishlari mumkin. Universitetlar yashash qiymati oʻqish xarajatlariga teng boʻlgan abituriyentlarni yoʻqotish xavfi ostida qoladi. Yosh oilalar mustaqil hayotni va farzand koʻrishni kechiktirishadi, chunki koʻchmas mulk sotib olish katta jamgʻarmalarni talab qiladi, ijara esa yetarli moliyaviy aniqlikni bermaydi.

Bir vaqtning oʻzida shahar koʻchmas mulki egalari va uy-joy bozoriga oilaviy aktivlarsiz kirib kelayotgan avlodlar oʻrtasidagi ijtimoiy tabaqalanish kuchaymoqda. Qozogʻiston uchun bu qarama-qarshilik nisbatan rivojlangan qurilish sektori fonida, Oʻzbekiston uchun demografik bosim bilan bogʻliq holda, Qirgʻiziston uchun imkoniyatlarning poytaxtda jamlangani bilan belgilanadi, Tojikiston uchun esa daromadlar va migratsiya iqtisodiyotining xususiyatlari bilan chuqurlashadi. Ijara uy-joyidan foydalanish imkoniyatining inson kapitalini taqsimlashning mustaqil omiliga aylanishi mushtarak jihat boʻlib qolmoqda.

Markaziy Osiyo xonadonlarning jismoniy yoʻqligiga emas, balki narxi hamyonbop, ish oʻrinlariga yaqin va aniq shartlarda taklif etiladigan uy-joylarning yetishmasligiga duch kelishi mumkin. Qurilgan koʻchmas mulk miqdori va mustaqil yashash imkoniyati oʻrtasidagi aynan ushbu farq mintaqa shahar rivojlanishining ortib borayotgan tarkibiy qarama-qarshiligini shakllantiradi.