Уйингизнинг оммавий баҳоси нимани öзгартиради? Расмийлар ва баҳоловçилар баҳси
Тоşкентдаги кöçмас мулкларни оммавий баҳолаş натижаси уй сотиşда, компенсация олиşда ва солиқ тöлаşда қандай иşлатилади? Kun.uz студиясидаги мунозарада расмийлар бу қиймат олди-сотди нархини çекламаслигини таъкидлади. Мустақил баҳоловçилар эса қöлланиş çегараларини қонун лойиҳасида аниқ белгилаş, ҳисоблаş услубиёти ва эътирозларни кöриб çиқиş тартибини қайта кöриşни таклиф қилди.
Уйингизнинг оммавий баҳоси нимани ўзгартиради? Расмийлар ва баҳоловчилар баҳси
Kun.uz кўчмас мулкни оммавий баҳолаш бўйича расмийлар ва мустақил баҳоловчилар иштирокида дебат ташкил этди. Унда Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш миллий маркази директор ўринбосари Феруз Султонов, марказ бошқарма бошлиғи Ботир Каримов, Ўзбекистон баҳоловчилар жамияти раиси Зебунисо Исанова ва жамият бошқарув кенгаши аъзоси Шуҳрат Абдуваҳобов қатнашди.
Муҳокамада оммавий баҳолаш натижаларининг ҳуқуқий мақоми, “бозор нархига яқин қиймат” тушунчаси, баҳолашда қўлланаётган коеффициентлар ва мулкдорларнинг эътироз билдириш имконияти юзасидан саволлар кўтарилди.
Феруз Султоновнинг тушунтиришича, оммавий баҳолаш натижалари кўчмас мулк жамоат эҳтиёжлари учун олиб қўйилганда компенсацияни тўғридан тўғри белгилайдиган қиймат сифатида назарда тутилмаган. У дастлабки ҳисоб-китоб ва мўлжал учун ахборот манбаси бўлиб хизмат қилиши мумкин.
Марказ вакили компенсация бўйича амалдаги тартиб сақланиши, томонлардан бири оммавий баҳолаш натижасига рози бўлмаса, мустақил баҳоловчи жалб қилиниши мумкинлигини билдирди.
“ъСносъ жараёнида ўзаро икки томоннинг келишувига асосан, ҳозирги тартиб қандай бўлса, худди шу тартибга амал қилинади”, - деди Султонов.
Унинг айтишича, мулкдор ва иккинчи томон оммавий баҳолашда аниқланган қийматга рози бўлса, ундан келиб чиқиб тўловларни амалга ошириши ҳам мумкин.
Шуҳрат Абдуваҳобов айнан шу ёндашувга эътироз билдирди. Унинг фикрича, компенсация масаласида томонларнинг келишуви билан чекланиб қолиш етарли эмас: жамоат эҳтиёжлари учун ер олиб қўйишга оид қонунда қопланиши лозим бўлган алоҳида йўқотишлар назарда тутилган.
Баҳоловчи кўчмас мулк ва ерга бўлган ҳуқуқ қиймати билан бирга кўп йиллик дарахтлар, бой берилган фойда ҳамда кўчиш харажатларини ҳам тилга олди. Унинг таъкидлашича, оммавий баҳолаш бу омилларнинг барчасини қамраб олмайди.
“Оммавий баҳолаш натижалари компенсация обьектларини тўлиқ қамраб олмаганлиги сабабли уни қўллаш нотўғри бўлади”, - деди Абдуваҳобов.
Шу тариқа, расмийлар оммавий баҳони компенсация бўйича дастлабки мўлжал сифатида изоҳлаган бўлса, баҳоловчилар у якуний ҳисоб-китоб ўрнини эгалламаслиги учун қўлланиш чегаралари аниқ ёзилиши зарурлигини таъкидлади.
Олди-сотди масаласида Феруз Султонов оммавий баҳо мулкдор ва харидор учун мажбурий нарх бўлмаслигини билдирди.
“Бу олди-сотдида ҳеч қандай чекловни белгиламайди. Мажбурий норма эмас”, - деди у.
Унинг изоҳига кўра, бир миллиард сўмга баҳоланган обьектни айнан шу суммага сотиш ёки сотиб олиш талаби йўқ. Оммавий баҳо фуқарога мулкининг тахминий қийматини билиш, харидорга эса қанча маблағ кераклигини олдиндан чамалаш имконини беради. Давлат эса ҳудудлар кесимида кўчмас мулк фондининг тахминий қийматига эга бўлади.
Баҳоловчилар эътирози бу тушунтириш қонун лойиҳасида қанчалик аниқ ифодаланганига қаратилди. Шуҳрат Абдуваҳобов қонун лойиҳасининг 12-моддасида натижалардан кўчмас мулк билан боғлиқ битимларни расмийлаштириш, солиқ солиш ва қонунчиликда белгиланган бошқа мақсадларда фойдаланиш кўрсатилганини қайд этди.
Унинг фикрича, “кўчмас мулк билан боғлиқ битимлар” кенг тушунча: унга олди-сотди билан бирга гаров ва бошқа муносабатлар ҳам киради. Шу сабабли қиймат қаерда мажбурий, қаерда тавсиявий эканини очиқ белгилаш керак.
Баҳоловчи мулкдорнинг бир хил қийматга муносабати ундан қандай мақсадда фойдаланилишига қараб ўзгаришини тушунтирди. Солиқ учун бозор қийматидан пастроқ баҳо маъқул бўлиши мумкин, компенсация олишда ёки мулкни корхона устав фондига улуш сифатида киритишда эса пастроқ қиймат унинг зарарига ишлаши эҳтимоли бор.
Абдуваҳобов лойиҳанинг 11-моддасидаги натижалар “тавсиявий хусусиятга эга” экани ва қонунда тўғридан тўғри назарда тутилган ҳолларда “устувор ҳисобланиши” ҳақидаги қоидаларни ҳам аниқлаштиришни таклиф қилди.
Зебунисо Исанова экспертлар эътирозларини лойиҳани такомиллаштиришга қаратилган профессионал таклифлар сифатида қабул қилиш зарурлигини билдирди.
“Айнан эксперт баҳоловчилар томонидан профессионал ёндашув асосида берилаётган таклифларга эътибор қаратиш керак”, - деди у.
Султонов эса олди-сотдида томонларнинг келишувини чекламаслик ҳақидаги норма аввал киритилганини, жамоатчиликка тақдим этилган лойиҳа таҳририда тегишли жумла тушиб қолган бўлиши мумкинлигини айтди. У якуний лойиҳани баҳоловчилар билан биргаликда кўриб чиқишга тайёрлигини билдирди.
Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш миллий маркази вакилига кўра, тизимнинг мақсадларидан бири - солиқ юкини адолатли тақсимлашдир. Жойлашуви ва инфратузилмаси сабаб қимматроқ бўлган мулк билан имкониятлари чекланган ҳудуддаги мулкка солиқ солишда бу фарқлар ҳисобга олиниши кўзда тутилади.
Бироқ Султонов баҳолаш натижаларини солиққа татбиқ этиш тартиби ва миқдорларини белгилаш марказ ваколатига кирмаслигини таъкидлади.
“Уни қайси соҳада қўллаш, қайси соҳада қўлланилмаслиги, қайси соҳада қанча фоизини ёки қандай тартибда қўлланилмаслиги бу бизнинг ваколатимизга тааллуқли эмас”, - деди у.
Унинг айтишича, оммавий баҳолашнинг ўзи солиқларнинг карралаб ошишини англатмайди. Натижаларни амалиётга татбиқ этишдан олдин тажриба якунларини ўрганиш ва тизимни такомиллаштириш зарур.
Баҳоловчилар эса натижаларни қўллаш мақсади аввалдан аниқ бўлиши кераклигини билдирди. Зебунисо Исанова ҳар қандай баҳолаш муайян мақсадга йўналтирилиши зарурлигини таъкидлади.
Шуҳрат Абдуваҳобов мулкдор олди-сотди, гаров ёки суғурта битимида қатнашишга мажбур бўлмаса-да, солиқ тўлаш мажбуриятига эга эканини қайд этди. Унинг фикрича, оммавий баҳолашга эҳтиёж туғдирадиган жараёнларни аниқлашдан келиб чиқиб, натижаларни қўллаш соҳаси белгиланиши керак. У бундай маълумотлардан реновация дастурларини режалаштириш ва зарур маблағларни дастлабки ҳисоблашда ҳам фойдаланиш мумкинлигини айтди.
Марказнинг тушунтиришича, оммавий баҳолашда ҳар бир хонадонга кириб, унинг ҳақиқий таъмир ҳолати текширилмайди. Обьектлар мавжуд маълумотлар асосида, ўртача таъмирланган ҳолатга келтириб баҳоланади. Индивидуал баҳолашда эса обьект жойига чиқиб бевосита ўрганилади. Феруз Султоновнинг фикрича, айнан шу фарқ сабаб натижа “бозор нархига яқин қиймат” деб юритилмоқда.
Зебунисо Исанова бу атаманинг баҳолаш соҳасидаги ўрнига аниқлик киритиш кераклигини билдирди.
“Баҳолаш соҳасида фақат иккита қиймат тури бор: бозор қиймати ва бозордан фарқланувчи қиймат”, - деди у.
Исанова оммавий баҳолашда аниқланган натижа бу қиймат турларидан қайси бирига кириши ҳақида савол қўйди. Абдуваҳобов эса бозор қийматининг таърифи ва уни аниқлаш стандартлари мавжудлигини, “бозорга яқин” деган тушунчанинг ўзи ҳам бозор қийматига таянишини таъкидлади.
Баҳсда эълондаги нархлар ва амалдаги битимлар қиймати ўртасидаги тафовут ҳам муҳокама қилинди. Султоновнинг айтишича, Тошкент бўйича бир йил давомида эълон қилинган 100 мингдан ортиқ таклиф ва 85 мингдан ортиқ нотариал олди-сотди битими ўрганилган. У муҳокамада тилга олинган 30–40 фоизлик тафовутларни таклиф нархи ва савдолашувдан кейинги сотув нархи ўртасидаги фарқ билан изоҳлади.
Абдуваҳобов эса нотариал шартномалардаги суммалар ҳар доим ҳам реал сотув нархини акс эттирмаслиги, индивидуал баҳолашда ҳам савдолашув учун тузатиш ҳисобга олиниши таъкидлади.
Муҳокама якунида Шуҳрат Абдуваҳобов натижалардан норози мулкдорларнинг мурожаатларини кўриб чиқиш тартибига эътибор қаратди. Унинг айтишича, марказ директори раислигидаги комиссия марказнинг ўзи ҳисоблаган қиймат юзасидан эътирозни кўриши холислик борасида савол туғдиради.
“Ўзи баҳолаган мулк қийматини яна текшириш учун яна шу комиссия ўзи кўрадиган бўлса, сал ёндашувнинг ўзи нотўғри бўлади”, - деди у.
Баҳоловчи мулкдор мустақил баҳолаш ҳисоботини тақдим этган тақдирда унинг натижаси қандай ҳисобга олиниши масаласини ҳам аниқлаштиришни сўради. Бу саволлар дебат давомида батафсил муҳокама қилинмай қолди. Марказ вакиллари баҳоловчиларни қонун лойиҳаси ва услубиётга оид таклифларни биргаликда кўриб чиқишга таклиф этди.
Оммавий баҳонинг қўлланиш чегаралари, коеффициентлар ҳисоб-китоби ва шикоятларни кўриб чиқиш механизми каби масалалар кейинги муҳокамалар учун очиқ қолди.