Бикфорд пилигидек дисбаланс

**Номутаносиблик бикфорд пилиги каби**

Марказий Осиё шаҳар иқтисодиётининг асосий чеклови эндиликда қурилган хонадонларнинг сони эмас, балки кам ва ўрта даромадли кишилар учун узоқ муддатли ижаранинг ҳамёнбоплиги бўлиб қоладиган вазиятга аста-секин яқинлашмоқда.

Қозоғистон, Ўзбекистон, Қирғизистон ва Тожикистон урбанизациянинг турли босқичларида жойлашган, аммо тўрттала мамлакатда ҳам бир хил муаммо кузатилмоқда. Уй-жой қурилиши ўсмоқда, янги турар жой мажмуалари пайдо бўлмоқда, шаҳар чегаралари кенгаймоқда, бироқ ёшларнинг салмоқли қисми ҳамон мустақил уй-жой топишда қийинчиликларга дуч келмоқда. Сабаби — кўчмас мулк таклифи ва ижарага бўлган тўлов қобилиятига эга талаб ўртасидаги таркибий номутаносибликдир.

Девелоперлар асосан хонадон харидорларига мўлжалланмоқда, ваҳоланки, шаҳар аҳолисининг ўсиб бораётган қисмига мулк эмас, балки бир неча йил давомида уй-жойни ижарага олиш имконияти зарур. Бу узилиш айниқса пойтахтларда, университет марказларида ва энг йирик саноат шаҳарларида яққол кўзга ташланади. Натижада, янги квадрат метрларнинг барпо этилиши энди ўз-ўзидан уй-жойнинг ҳамёнбоплиги ортишини англатмайди. Уй-жой муаммосининг алоҳида сегменти юзага келмоқда, буни кўчмас мулкни фойдаланишга топшириш бўйича анъанавий статистика деярли қайд этмайди. Оқибатлари эса ишчи кучининг ҳаракатчанлигида, демографик хулқ-атворда, таълим олиш имкониятларида ва ҳудудлар ўртасида иқтисодий фаолликнинг тақсимланишида ўз аксини топмоқда.

Келажакдаги ҳамёнбоп ижара танқислигининг демографик омиллари ўн йиллар давомида шаклланди. Ўзбекистон аҳолиси 1991 йилдаги тахминан 20,6 миллион кишидан 2026 йиллар ўрталарига келиб 39 миллиондан ортиқ кишига етди. Тожикистонда худди шу даврда аҳоли сони тахминан 5,4 миллиондан 10 миллиондан ортиққа кўпайди, Қирғизистонда эса 7 миллион кишидан ошди. Қозоғистон нисбатан мўътадил ўсиш суръатларини намойиш этмоқда, аммо бу ерда ҳам аҳоли 20 миллиондан ошди.

Ёш таркиби катта аҳамиятга эга: Ўзбекистон, Қирғизистон ва Тожикистонда кўп сонли ёш авлодлар аста-секин мустақил бандлик ва оила қуриш даврига қадам қўймоқда. Уй-жой бозори учун бу эҳтиёжлари аввалги авлодларнинг сўровларига мос келмайдиган миллионлаб потенциал янги хонадонларнинг пайдо бўлишини англатади. Ёш мутахассислар ишини тез-тез ўзгартиради, бошқа шаҳарлардаги университетларга ўқишга киради ва молиявий барқарорликка эришгунча кўчмас мулк сотиб олишни кечиктиради. Шу билан бирга, алоҳида уй хўжалигининг пайдо бўлиши умумий аҳоли сони ошмаганда ҳам уй-жой бирликларига бўлган талабни оширади. шу сабабли ижарага бўлган демографик босим мамлакат аҳолисининг умумий ўсишига қараганда анча тезроқ кучайиши мумкин.

Қозоғистон — қурилиш фаоллиги ва уй-жойнинг ҳамёнбоплиги ўртасидаги тафовутнинг энг яққол мисолидир. Миллий статистика маълумотларига кўра, 2024 йилда мамлакатда 19 миллион квадрат метрга яқин уй-жой фойдаланишга топширилди, бу постсовет давридаги энг юқори кўрсаткичлардан бири бўлди. Бироқ, янги таклифнинг салмоқли қисми Остона, Олмаота ва бошқа иқтисодий жозибадор марказларда жамланган бўлиб, у ерда бир вақтнинг ўзида энг юқори талаб ҳам шаклланмоқда. Остонада аҳоли сони 2000 йиллар ўрталаридаги тахминан 600 минг кишидан 2020 йиллар ўрталарига келиб 1,5 миллиондан ортиқ кишига етди. Олмаота ҳам Қозоғистоннинг бошқа ҳудудларидан талабалар, тадбиркорлар ва мутахассисларни ўзига жалб қилишда давом этмоқда. Шу билан бирга, хонадон сотиб олишнинг юқори қиймати мулкни нафақат уй-жой эҳтиёжларини қондириш усулига, балки капитал тўплаш воситасига ҳам айлантирмоқда. Инвесторлар кўчмас мулкни кейинчалик қайта сотиш, қисқа муддатга ижарага бериш ёки жамғармаларни сақлаб қолиш учун сотиб олмоқдалар. Бундай модель қурилиш секторини қўллаб-қувватлайди, аммо мўътадил ижара ҳақига эга етарли миқдордаги хонадонлар пайдо бўлишини кафолатламайди. Бундан ташқари, кўчмас мулкнинг инвестициявий жозибадорлиги ўсиши харид объектининг ўзи қимматлашиши орқали ижара қийматини ошириши мумкин. Натижада, таклифнинг кенгайиши ижарачилар учун молиявий тўсиқларнинг сақланиб қолиши билан кечади.

Ўзбекистонда иқтисодий имкониятларнинг Тошкентда юқори даражада жамлангани сабабли муаммо қўшимча кўлам касб этмоқда. Пойтахт замонавий иш ўринлари, университетлар, тиббиёт муассасалари ва хизмат кўрсатиш соҳаси корхоналарининг салмоқли қисмини ўзида жамлайди. Бир вақтнинг ўзида бу ерга Фарғона водийси, Қашқадарё, Сурхондарё ва бошқа вилоятлардан ички миграция оқимлари йўналмоқда. Янги турар жой массивларининг қурилиши ва Янги Тошкент лойиҳасининг амалга оширилиши истиқболли кўчмас мулк таклифини кенгайтиради, бироқ уларнинг ижтимоий-иқтисодий самараси келажакдаги уй-жойнинг нарх тузилмасига боғлиқ. Янги хонадонлар одатда бозор нархларида сотилади, унга ер майдони, муҳандислик инфратузилмаси, кредитлаш қиймати ва пудратчининг фойдаси киритилган. Савдо, таълим, умумий овқатланиш ва маиший хизмат кўрсатиш соҳасининг ёш ходимлари учун бундай объектлар қолмайдиган даражада қиммат бўлиши мумкин. Ўзбекистон бозорининг хусусияти оилавий мулк ва норасмий ижара муносабатларининг сезиларли ролида ҳам намоён бўлади. Келганларнинг бир қисми қариндошлариникида яшайди ёки тўлиқ шартномаларсиз хоналарни ижарага олади. Бу уй-жой танқислигини вақтинча юмшатади, лекин бир вақтнинг ўзида қондирилмаган талабнинг ҳақиқий кўламини яширади. Шу сабабли, уй-жой билан таъминланганликнинг расмий кўрсаткичлари қанча ёш фуқаро мустақил равишда алоҳида хонадонни ижарага олишга қодирлигини тушунишга имкон бермайди.

Қирғизистон иқтисодий фаолликнинг юқори ҳудудий концентрацияси билан боғлиқ бўлган ўша жараённинг бошқа бир кўринишини кўрсатмоқда. Бишкек ва Чуй вилоятининг ёндош туманлари ички мигрантлар, талабалар ва ёш оилаларнинг салмоқли қисмини ўзига жалб этмоқда. Шу билан бирга, пойтахт агломерациясининг шаклланиши шаҳар атрофидаги қурилишларнинг кенгайиши билан кечмоқда, бу ерда уй-жойнинг ҳамёнбоплигига кўпинча транспорт харажатларининг ортиши эвазига эришилади. Олис ҳудуддаги хонадон арзонроқ туриши мумкин, аммо ҳар кунги ишга қатнаш уй хўжалигининг умумий харажатларини оширади. Бу айниқса белгиланган графикда ишловчи ходимлар, талабалар ва кичик ёшдаги болалари бор оилалар учун сезиларлидир. Кичик хонадонлар таклифининг чеклангани, қурилиш материалларининг юқори нархи ва девелоперлик лойиҳаларининг харидорларнинг молиявий имкониятларига боғлиқлиги қўшимча босим яратади. 2022 йилдан сўнг Бишкек бозори Россия ва бошқа мамлакатлар фуқароларининг кўчиб ўтиши билан боғлиқ миграция оқимларининг қўшимча таъсирини бошдан кечирди. Алоҳида сегментларда талабнинг ортиши маҳаллий ижара бозори тўлов қобилиятига эга ижарачилар сонининг нисбатан тез ўзгаришига қанчалик таъсирчан эканини кўрсатди. Маҳаллий уй хўжаликлари учун бу чекланган хонадонлар фонди учун рақобатнинг кучайишини англатар эди. Ҳатто ташқи талабнинг кейинги сусайиши ҳам профессионал бошқариладиган узоқ муддатли ижаранинг етишмаслиги каби таркибий муаммони бартараф этмайди.

Тожикистонда ҳамёнбоп ижаранинг чеклангани миллий даромад моделининг хусусиятлари билан чамбарчас боғлиқ. Оилавий бюджетларнинг салмоқли қисми меҳнат мигрантларининг, энг аввало, хорижда ишлаётганларнинг пул ўтказмалари ҳисобига шаклланади. Жаҳон банки баҳолашига кўра, айрим йилларда пул ўтказмаларининг мамлакат ЯИМга нисбати 40% дан ошган, бу дунёдаги энг юқори кўрсаткичлардан биридир. Ушбу маблағлар истеъмолни, шахсий уйлар қурилишини ва хонадонлар харидини қўллаб-қувватлайди, аммо тартибга солинган ижара секторини ривожлантиришга хизмат қилиши шарт эмас. Уй хўжаликлари кўпинча кўчмас мулкни бир неча авлодга мўлжалланган узоқ муддатли оилавий актив сифатида қабул қиладилар. Душанбеда бир вақтнинг ўзида маъмурий муассасалар, олий таълим, савдо ва замонавий хизматлар жамланган. Қишлоқ жойларидан келган ёшлар нисбатан чекланган шахсий даромадлари билан пойтахтда яшаш заруратига дуч келмоқдалар. Узоқ муддатли ижаранинг расмий бозори етарлича ривожланмагани сабабли, шахсий алоқалар, биргаликда яшаш ва норасмий келишувлар муҳим роль ўйнайди. Бундай механизмлар жорий харажатларни камайтиради, лекин ёш ходимлар ва талабаларнинг мустақиллигини чеклайди. Шу тариқа, хусусий уй-жой қурилишининг юқори ҳажми мустақил яшашнинг етарлича ҳамёнбоп эмаслиги билан уйғунлашиши мумкин.

Муаммонинг иқтисодий моҳияти хонадонларни сотиш бозори ва ижара хизматлари бозори ўртасидаги тафовут билан изоҳланади. Пудратчи асосий тушумни объект реализация қилинганидан кейин олади, шу сабабли сотиш нархининг максимал бўлишидан ва киритилган капиталнинг тез қайтишидан манфаатдор. Институционал уй эгаси эса, аксинча, кўчмас мулкни келажакдаги пул оқимлари, фойдаланиш харажатлари ва ижарачиларнинг яшаш муддати орқали баҳолайди.

Марказий Осиёда биринчи модель иккинчисига қараганда анча кенг тарқалган, чунки оммавий ижара уй-жойларининг профессионал операторлари ҳали кўлам жиҳатдан тенглаша оладиган секторни шакллантирмаган. Узоқ муддатли молиялаштириш қиймати, айниқса юқори фоиз ставкалари ва арзон инвестиция ресурсларидан фойдаланиш чекланган шароитда қўшимча тўсиққа айланмоқда. агар қиймати 60 минг доллар бўлган хонадон эгасига ойига 400 доллар даромад келтирса, унинг ялпи йиллик ижара даромадлилиги 8% ни ташкил қилади. Таъмирлаш, солиқлар, бўш туриш даврлари ва бошқарув ҳисобга олинганидан сўнг, ҳақиқий даромадлилик пастроқ бўлиб чиқади. Молиявий инструментларнинг юқори муқобил даромадлилиги шароитида махсус ижара учун уй-жой қуриш жозибадорлигини йўқотади. Натижада, таклиф асосан алоҳида мулкдорлар томонидан шакллантирилади, уларнинг ҳар бири нарх ва яшаш шартларини ўзи белгилайди. Бу бозорнинг парчаланганлигини кучайтиради ва барқарор нарх стандартларининг пайдо бўлишига халақит беради.

Ижара ҳақи ва уй хўжаликларининг тасарруф этадиган даромадлари ўртасидаги нисбат алоҳида аҳамиятга эга. Халқаро уй-жой таҳлилида даромаднинг 30% дан ортиғини ташкил этадиган уй-жой харажатлари кўпинча юқори молиявий юклама белгиси сифатида қаралади, гарчи бу кўрсаткич универсал чегара ҳисобланмаса-да. Ойлик умумий даромади 800 доллар бўлган ёш оила учун 350 долларлик ижара даромаднинг деярли 44% и фақат хонадон тўловига кетишини англатади. Коммунал тўловлар, транспорт ва кундалик харажатлардан сўнг ипотека бўйича бошланғич бадални жамғариш имкониятлари кескин қисқаради. Ўзига хос уй-жой тузоғи юзага келади: юқори ижара ҳақи мулкка эгалик қилишга ўтишга халақит беради, хонадон сотиб олиш имкониятининг йўқлиги эса ижара бозорига қарамликни сақлаб қолади.

Талабалар янада қатьийроқ чекловларга дуч келишади, чунки уларнинг даромадлари кўпинча мунтазам эмас ёки тўлиқ оиланинг қўллаб-қувватлашига боғлиқ. Университетлар сони кўп бўлган шаҳарларда талаб ўқув йили бошланиши олдидан қўшимча равишда жамланади. Талабалар турар жойларининг етишмаслиги шароитида бу хоналар ва кичик хонадонлар нархининг мавсумий ошишига олиб келади. Демак, ижаранинг ҳамёнбоплиги нафақат ўртача ойлик нарх билан, балки тўловларнинг барқарорлиги, депозит ҳажми ва шартнома муддати билан ҳам белгиланади.

Халқаро тажриба шуни кўрсатадики, оммавий уй-жой қурилишининг ўзи ҳамёнбоп ижара сектори пайдо бўлишини кафолатламайди. Вена — муниципал ва субсидияланадиган уй-жойлар тарихан уй-жой харажатларини жиловлашда муҳим роль ўйнайдиган шаҳар мисолидир. Шаҳар аҳолисининг чорак қисмига яқини муниципал уй-жойларда яшайди, субсидияланадиган секторни ҳисобга олганда эса қамров анча кенгроқ. Германияда узоқ муддатли ижара ривожланган қонунчилик, кўчмас мулкни профессионал бошқариш ва бозорнинг институционал тузилмаси туфайли барқарор яшаш шаклига айланди. Бироқ, бундай моделларни Марказий Осиёга кўчириш бюджет имкониятлари, молия бозорлари ва ер муносабатлари тизимидаги фарқлар сабабли мураккаблашади. Постсовет давлатларида 1990 йиллардаги оммавий хусусийлаштириш уй-жой хусусий мулкининг юқори улушини шакллантирди. Шу билан бирга, давлат ижара фонди сезиларли даражада қисқарди, профессионал ижаранинг тўлақонли тижорат сектори эса бўшаб қолган ўринни эгалламади. Тарихан минтақанинг уй-жой сиёсати энг аввало мулкдорлар сонини оширишга қаратилган эди. Шу сабабли кўчмас мулк сотиб олишни қўллаб-қувватлаш механизмлари ҳамёнбоп узоқ муддатли яшашни таъминлаш воситаларига қараганда анча кучлироқ ривожланди. Бугунги кунда ушбу институционал танловнинг оқибатлари демографик ўсиш ва ички миграция фонида айниқса сезиларли бўлмоқда.

Ҳамёнбоп ижара танқислиги Марказий Осиёнинг иқтисодий географиясини аста-секин ўзгартиришга қодир. Йирик шаҳарларда яшаш қиймати ёш мутахассислар даромадига қараганда тезроқ ошганда, ишчи кучининг ҳудудий ҳаракатчанлиги уй-жой харажатлари билан чеклана бошлайди. Корхоналар бошқа ҳудудларда потенциал ходимлар бўлган тақдирда ҳам кадрлар етишмовчилигига дуч келишлари мумкин. Университетлар яшаш қиймати ўқиш харажатларига тенг бўлган абитуриентларни йўқотиш хавфи остида қолади. Ёш оилалар мустақил ҳаётни ва фарзанд кўришни кечиктиришади, чунки кўчмас мулк сотиб олиш катта жамғармаларни талаб қилади, ижара эса етарли молиявий аниқликни бермайди.

Бир вақтнинг ўзида шаҳар кўчмас мулки эгалари ва уй-жой бозорига оилавий активларсиз кириб келаётган авлодлар ўртасидаги ижтимоий табақаланиш кучаймоқда. Қозоғистон учун бу қарама-қаршилик нисбатан ривожланган қурилиш сектори фонида, Ўзбекистон учун демографик босим билан боғлиқ ҳолда, Қирғизистон учун имкониятларнинг пойтахтда жамлангани билан белгиланади, Тожикистон учун эса даромадлар ва миграция иқтисодиётининг хусусиятлари билан чуқурлашади. Ижара уй-жойидан фойдаланиш имкониятининг инсон капиталини тақсимлашнинг мустақил омилига айланиши муштарак жиҳат бўлиб қолмоқда.

Марказий Осиё хонадонларнинг жисмоний йўқлигига эмас, балки нархи ҳамёнбоп, иш ўринларига яқин ва аниқ шартларда таклиф этиладиган уй-жойларнинг етишмаслигига дуч келиши мумкин. Қурилган кўчмас мулк миқдори ва мустақил яшаш имконияти ўртасидаги айнан ушбу фарқ минтақа шаҳар ривожланишининг ортиб бораётган таркибий қарама-қаршилигини шакллантиради.