Мой родной город доказывает: главным улицам нужно меняться, иначе они вымрут

Пустующее здание, в котором когда-то располагался универмаг Marks & Spencer в Абердине, — это одно из первых, что вы видите, выходя из поезда по направлению к центру города. Вывеску уже сняли, хотя контуры букв все еще заметны; окна закрашены черным, а двери заколочены досками.

Это мой родной город. Подростком я проводила часы на Юнион-стрит — главной артерии города, известной как «Гранитная миля» из-за местного серебристо-серого камня. Именно сюда приходили, чтобы примерить новинки моды в таких магазинах, как Clockhouse и Chelsea Girl.

Когда-то эта улица привлекала покупателей со всего северо-востока Шотландии.

Теперь же она усеяна пустующими магазинами.

«Я прихожу на Юнион-стрит только для того, чтобы сесть на автобус и уехать куда-нибудь еще... здесь теперь нечего покупать... это ужасно», — говорит Мари Сим, которая прожила в Абердине всю свою жизнь.

Такая же картина наблюдается по всей стране: главные торговые улицы (High Streets), когда-то бурлившие жизнью, сначала пострадали от роста загородных торговых парков, а затем — от онлайн-шопинга.

Однако Абердин сейчас находится в процессе масштабной попытки изменить ситуацию. Портовый город фактически объявил войну проблеме пустующих магазинов, применив необычно прямой подход к заполнению пустующих площадей и возвращению к жизни давно заброшенных верхних этажей.

Флагманский магазин Marks & Spencer в Абердине закрылся в августе, спустя 80 лет после открытия

Кроме того, городской совет инвестирует десятки миллионов фунтов, пытаясь снова сделать центр города местом, куда людям хочется приходить. Как и во многих других местах, здесь делают ставку на «экономику впечатлений»: строится новый крытый рынок еды и напитков, а также идет масштабная реконструкция набережной.

Главные улицы важны для того, как мы воспринимаем место, где живем. Вид пустующих магазинов и граффити может быстро запустить порочный круг, отпугивая покупателей, препятствуя инвестициям и способствуя асоциальному поведению.

Политики всех мастей годами пытались возродить центры городов, и Энди Бернем, сделавший концепцию «места» центральной частью своей политической идентичности, стал последним из них. Он заявляет, что они должны стать «символами возрождения Британии».

Но возможно ли это? И если центрам городов суждено выжить, не нужна ли им полная переоценка ценностей?

По данным аналитической компании в сфере недвижимости и розничной торговли Green Street, в настоящее время пустует каждый восьмой объект на главных улицах Великобритании — этот показатель остается стабильно высоким уже много лет.

«Если бы существовала серебряная пуля, в нее бы выстрелили еще много лет назад», — говорит Джеки Садек, бывший правительственный советник по вопросам городского развития, которая почти сорок лет занимается обновлением городских центров.

Одна из самых больших проблем — фрагментированная собственность. Магазины и здания часто принадлежат десяткам разных арендодателей, иногда через офшорные компании или сложные структуры, и у каждого из них свои интересы и приоритеты. Это может замедлять принятие решений и затруднять масштабную реконструкцию.

Но даже когда пустующие площади свободны, все равно должен найтись кто-то, готовый их занять.

Многие помещения старые и требуют обновления.

Каждый восьмой объект недвижимости на главных улицах Великобритании сейчас пустует

Ведение бизнеса на главной улице также стало более затратным: выросли расходы на оплату труда, а бизнес-налоги (business rates) создают дополнительную нагрузку.

Бизнесу нужны клиенты. Посещаемость многих главных улиц падает уже много лет, так как торговля и услуги уходят в онлайн, и эти огромные структурные изменения еще не завершились полностью.

Две трети экспертов по городским центрам считают, что торговых площадей все еще на 20–40% больше, чем необходимо, согласно опросу, проведенному отраслевой организацией Revo и консалтинговой компанией в сфере недвижимости Lambert Smith Hampton.

Во время нефтяного бума в Северном море, с конца 1970-х до начала 2010-х годов, Абердину не приходилось прилагать усилий, чтобы заполнять отели и рестораны или поддерживать работу кассовых аппаратов, благодаря богатству, которое приносила энергетическая отрасль.

Я помню выходные в подростковом возрасте, когда мы тратили все имеющиеся деньги в модных сетевых магазинах и обувных лавках. Позже начались походы по пабам и барам, а также визиты в театр Капитолий в стиле ар-деко (теперь там офисы), где я когда-то видела Duran Duran.

Но к концу 2022 года Юнион-стрит достигла самого дна. Жители Абердина уже давно променяли главную улицу на торговый центр, открывшийся в 2009 году рядом с железнодорожным вокзалом.

«Они разлюбили свой город», — говорит Боб Кейллер, руководитель коалиции Our Union Street («Наша Юнион-стрит») — общественной группы, созданной после экстренного саммита по борьбе с упадком города.

Первым шагом было выслушать жителей, и организаторы получили тысячи предложений. Восстановление гражданской гордости и заполнение пустующих помещений стали главными приоритетами.

Это скоординированные усилия с участием агентов по аренде, городского совета, арендодателей, бизнеса и большой команды волонтеров во главе с Кейллером — бывшим генеральным директором компании из индекса FTSE 100, который работает бесплатно. В его офисе на стене висит карта, показывающая статус каждого объекта, блок за блоком, с разноцветными стикерами Post-it.

Они провели аудит улицы, разыскали отсутствующих владельцев и зафиксировали, что именно пустует и почему. Волонтеры вызвались убирать и красить пустующие объекты, чтобы сделать их более привлекательными для арендаторов. Они также приводили в порядок улицы: собирали мусор, пололи сорняки и красили урны. Небольшая группа до сих пор выходит на уборку раз в две недели.

Боб Кейллер возглавляет общественную группу, созданную для помощи в возрождении Юнион-стрит в Абердине

Существует сайт со списком всех доступных объектов; что крайне важно, там же указаны и все финансовые льготы. Они могут включать гранты городского совета на обустройство, которые дают новым предприятиям деньги на ремонт помещений, и двухлетнюю скидку по бизнес-налогам.

В 2023 году 57 из 198 помещений на Юнион-стрит пустовали. Сегодня 33 из них заполнены, а еще 14 находятся в процессе сдачи в аренду.

Но это может напоминать игру «бей крота», потому что с момента запуска инициативы освободилось еще 20 помещений. «Главное, что мы заполняем их быстрее, чем они пустеют», — настаивает Кейллер.

Операционный директор Кейллера, Дэвид Маккит, говорит, что их подход заключается в том, чтобы поддержать тех, кому они могут помочь, и быть «назойливой осой» для тех, кто просто говорит «нет».

В одном конце офиса небольшая молодая команда создает контент для социальных сетей, привлекая посетителей и жителей к новому приложению Our Aberdeen, которое показывает, что может предложить город.

Для Кейллера «маленькие победы» — такие как борьба с граффити — необходимы для изменения общественного восприятия.

«Мы поняли, что психология заключается не в том, чтобы сделать это один раз, а в том, чтобы быть готовыми сделать это два или три раза, прежде чем люди, которые этим занимаются, в конце концов скажут: "нет смысла рисовать здесь, потому что кто-то все равно это закрасит"».

Внимание также обращено на часто игнорируемые верхние этажи зданий вдоль некогда культовой Юнион-стрит. В рамках отдельного проекта эксперты изучают эти пустующие верхние пространства, чтобы выявить препятствия для возвращения их в эксплуатацию.

Абердин обратился за помощью к специалисту по кризисному управлению на главных улицах Иэну Николсону, который работал с десятками городов через свою «Академию пустующих магазинов» (Vacant Shops Academy).

Из более чем 1000 пустующих объектов, которые он помог проанализировать по всей стране, в среднем более половины не имели агента по аренде, который бы активно продвигал недвижимость. По его словам, некоторые советы даже не знают, кто является арендодателем.

Он утверждает, что пустующие магазины не заполнятся только за счет рынка. Городам необходимо поощрять более разнообразный состав арендаторов — от сферы искусства и культуры до досуга, здоровья и благополучия.

Что выделяет Абердин, по его словам, так это комплексный подход и тот факт, что люди «засучили рукава» и преодолели разногласия. «Этого пока нельзя сказать обо всех местах».

Могут ли другие города поучиться у Абердина?

У каждого города свой уникальный комплекс проблем.

Николсон также помогал городу Кру в графстве Чешир. Будучи меньшим по размеру, чем Абердин, он делает ставку на искусство, культуру и общественную жизнь: в этом месяце там открылся новый женский центр.

Английские муниципальные советы также призывают играть более активную, интервенционистскую роль.

Теперь они могут принудительно выставить пустующее коммерческое помещение, которое не использовалось как минимум год, на аренду через аукцион (High Street Rental Auction), даже если арендодатель против этого.

Лапшичная (слева) — один из новых бизнесов в этом районе. В некоторых частях центра города ведутся строительные работы (справа)

Это только начало, но угроза потери контроля над недвижимостью уже приносит результаты. Совет округа Бассетлоу в Ноттингемшире, один из первых внедривших эту схему, сообщает, что благодаря этой политике более 30 магазинов по всему округу уже сданы в аренду или находятся в процессе оформления сделки.

Но заполнение пустующих помещений — лишь часть проблемы. Более важный вопрос заключается в том, для чего вообще нужны центры городов.

Меняющиеся привычки означают, что нам больше не понадобится столько магазинов. Вместо этого, как утверждается, в центрах городов должно жить и работать больше людей, для чего потребуется новое жилье и офисные пространства наряду с услугами, которые невозможно получить онлайн. Например, в условиях стареющего населения перенос медицинских центров NHS в самое сердце городов мог бы стать отличной возможностью.

В Абердине здание, где когда-то располагался универмаг BHS, закрывшийся в 2016 году, превращают во входную зону для нового рынка еды и напитков.

Внешний облик Юнион-стрит также меняется. Как и многие викторианские торговые улицы, она строилась с широкой проезжей частью, вероятно, чтобы оставалось место для лошадей и карет. Теперь часть тротуаров расширяют, чтобы сделать улицу более приятным местом для прогулок, хотя многие жители Абердина устали от дорожных работ и новых ограничений для транспорта.

Деньги — главное препятствие. Новый крытый рынок еды и напитков в Абердине стоит 40 миллионов фунтов стерлингов и финансируется городским советом и британским Фондом выравнивания (Levelling Up Fund). В других местах проекты регенерации могут пробуксовывать, поскольку затраты на реконструкцию превышают вероятную финансовую отдачу, что делает поддержку государственного сектора жизненно важной. И экономическая ситуация становится все сложнее.

«Более высокие процентные ставки, рост стоимости строительства и другие проблемы влияют на жизнеспособность и реализацию проектов нового жилья и крупной реконструкции», — говорит Стив Норрис, директор Lambert Smith Hampton. По его словам, крупным проектам обычно требуются средства как из государственного, так и из частного секторов.

Он хотел бы видеть «более креативные способы финансирования».

Часть плана Бернема состоит в том, чтобы дать местным лидерам больше свободы для инвестиций в центры городов и стимулирования регенерации, опираясь на подход, который он продвигал в Большом Манчестере. Но крупные проекты требуют лет работы.

Волонтеры сыграли важную роль в реконструкции Юнион-стрит в Абердине

Упрощение и удешевление открытия и ведения бизнеса на главных улицах — одно из наиболее оперативных решений, которых требует бизнес, причем особую озабоченность вызывают бизнес-налоги.

Бернем пообещал дальнейшую реформу налогообложения коммерческой недвижимости. Все взгляды прикованы к бюджету этого месяца, чтобы увидеть, как далеко он готов зайти.

Генеральный директор Next Саймон Вулфсон считает, что более важной проблемой являются не бизнес-налоги, а реформа системы планирования.

«Самое важное, что правительство может сделать для главных улиц, — это позволить им развиваться», — говорит Вулфсон, который также является пэром от Консервативной партии.

В самом Абердине видны признаки прогресса.

Лорен Рид и ее мать Роуз перенесли свой модный бутик на Юнион-стрит в 2024 году. Грант от городского совета помог с ремонтом после того, как они решили сделать этот решительный шаг.

Удается ли им сводить концы с концами? «Мы к этому идем», — говорит она.

Точно так же она относится и к будущему своей улицы. «Я всегда говорю, что Рим не сразу строился».

Лорен Рид и ее мать Роуз перенесли свой модный бутик на Юнион-стрит с помощью гранта городского совета

Сейчас этот район напоминает строительную площадку, но еще одна огромная брешь скоро будет закрыта. Роберт Кин — местный застройщик, который в 2023 году купил торговый центр Trinity, где когда-то располагался универмаг Debenhams. Теперь это пространство займет национальный развлекательный бренд. Известная своей крутизной лестница, ведущая к Trinity от железнодорожного вокзала, также заменяется эскалатором.

«Мы увидели отличную возможность, потому что это место умирало», — говорит он.

Он верит, что сможет заставить проект работать, сократив расходы на парковку и накладные расходы, пересмотрев арендную плату и действуя более гибко, чем предыдущие владельцы, находившиеся далеко от города.

Это было смелое решение, учитывая, что, по данным Lambert Smith Hampton, более одного из десяти торговых центров в Великобритании подлежат сносу.

Но он делает ставку на то, что динамика Абердина наконец-то меняется.

«Я думаю, что к 2027 году это будет совсем другой город по своему виду и атмосфере».

На это, безусловно, есть надежда. И все же, прогуливаясь по Юнион-стрит сегодня, мимо заколоченных витрин и дорожных работ, все еще можно почувствовать себя в городе, застрявшем между своим прошлым и тем, что ждет его впереди.