ТСЖ и предприниматель несколько лет спорят из-за территории в Джизаке

В Джизаке уже несколько лет продолжается судебный спор между ТСЖ и предпринимателем Зафаром Ураловым за участок земли площадью 2,2 гектара в махалле «Жиззахлик». Предприниматель претендует на 586 кв. м, ссылаясь на решение хокимията города от 2009 года. Жители и ТСЖ «Жиззах супер сервис» считают эту территорию своей, так как в 2015 году она была выделена товариществу для благоустройства и улучшения архитектурного облика жилого массива на основании решения тогдашнего хокима города Асрора Кобилова.

Дело рассматривалось межрайонным, областным и Верховным судами Узбекистана. «Газета» изучила материалы дела, чтобы понять причины его возникновения и многолетней затянутости.

История участка в махалле «Жиззахлик» берет начало в 1990-х годах. По словам руководителя ТСЖ «Жиззах супер сервис» Саида Соибназарова, тогда на территории площадью 105 кв. м работали семь-восемь небольших магазинов, которые были «как прилавки», продававшие мороженое и газировку. У них был кадастр только на имущество, но не на землю.

С 2006 года на участке функционировал один магазин, который был полностью снесен собственником в 2012 году.

В 2015 году решением хокима Асрора Кобилова земельный участок площадью 2,2 гектара был передан товариществу для благоустройства и улучшения архитектурного облика жилого массива. В его границы вошли и те 105 кв. м, где ранее располагались магазины. Со временем на этой территории выросли сосны.

В январе 2022 года на участке неожиданно появилась строительная техника, и рабочие начали заливать бетон. Выяснилось, что за работами стоит предприниматель Зафар Уралов, который ссылался на решение хокимията Джизака от 13 октября 2009 года, якобы дававшее ему право на земельный участок площадью 586 кв. м.

Соибназаров отметил, что решение 2009 года предписывало построить объект в течение двух лет, но Уралов этого не сделал. Спустя 13 лет он привез трактор и начал копать фундамент прямо на территории ТСЖ.

Жители выступили против строительства и обратились в суд. По словам жительницы Ирины Грицыной, в апреле 2022 года Джизакский межрайонный суд признал за Ураловым право на земельный участок площадью 586 кв. м на основании решения хокимията 2009 года. Заседание, по ее словам, прошло без участия жителей и представителей ТСЖ.

Согласно решению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 2022 года, в 2006 году Зафар Уралов зарегистрировал построенное им на спорной территории здание магазина площадью 105 кв. м. В октябре 2009 года хоким Джизака принял решение о сносе и реконструкции торгового объекта, а также выделил предпринимателю земельный участок площадью 586 кв. м для строительства дополнительных построек.

Шесть лет спустя, в 2015 году, хокимият Джизака принял решение о закреплении земель вокруг многоквартирных домов за товариществами собственников жилья. На его основании Джизакский городской филиал Палаты государственных кадастров оформил для ТСЖ кадастровые документы на земельный участок общей площадью 2,25 га. Право товарищества было зарегистрировано 7 мая 2015 года.

Джизакский межрайонный суд по гражданским делам установил, что причина будущего спора возникла именно при оформлении участка. В решении первой инстанции указано, что специалисты кадастра допустили техническую ошибку: при подготовке акта обмера они не учли 586 кв. м, ранее выделенных Уралову на основании действовавших и не отмененных решений хокимията. В результате границы участков наложились друг на друга. Суд отметил, что спорная территория не возвращалась в государственный резерв, а правоустанавливающие документы предпринимателя продолжали действовать.

13 апреля 2022 года межрайонный суд частично удовлетворил иск Зафара Уралова, признав за ним право на спорный участок площадью 586 кв. м и постановив изъять его из пользования ТСЖ «Жиззах супер сервис». Суд также аннулировал кадастровые документы товарищества в части наложения границ и строго запретил ТСЖ мешать предпринимателю при проведении строительных работ.

Само решение хокима города о закреплении земель за ТСЖ осталось в силе. Судебная коллегия разъяснила, что этот документ не содержал конкретных указаний на площадь в 2,25 га, а лишь поручал кадастровым органам провести обмеры и регистрацию. Накладка границ произошла из-за ошибки специалистов кадастровой службы при составлении чертежей.

Апелляционный суд от 9 июня 2022 года также частично принял требования Уралова. Судебная коллегия исходила из того, что «участок был присоединён к землям ответчика („Жиззах супер сервис“) и прошёл регистрацию без предварительного изъятия, в результате чего Уралов не смог зарегистрировать свои права на выделенный ему участок». В то же время апелляционная инстанция посчитала необоснованным возложение на ТСЖ обязанности не препятствовать строительным работам, в связи с чем отменила судебный акт в этой части.

После кассационного протеста прокуратуры, 22 августа 2022 года дело рассмотрела судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

В своем определении высшая судебная инстанция указала, что решением хокима города от 2006 года было установлено право собственности на достроенный торговый магазин площадью 105,36 кв. м, однако в нем не были указаны площадь земельного участка и право на него. Также указано, что, несмотря на разрешение на снос и реконструкцию магазина по решению от 2009 года, строительные работы до 2015 года не велись.

«Пунктом 3 данного решения установлено, что в случае нецелевого использования земельного участка в течение 2 лет земельная площадь подлежит возврату в резерв городского хокимията в установленном порядке… Кроме того, до сегодняшнего дня право на земельный участок, выделенный решением хокима города 13 октября 2009 года, не прошло государственную регистрацию. В такой ситуации не были выполнены требования статьи 31 Земельного кодекса Республики Узбекистан, согласно которой право на землю возникает только после государственной регистрации права», — говорится в заключении специалиста Джизакского городского филиала Палаты государственных кадастров Б. Мавлянова от 12 апреля 2022 года, составленном по запросу Джизакского межрайонного суда по гражданским делам.

В документе также разъясняется, почему действия сотрудников Джизакского городского филиала Палаты государственных кадастров по оформлению кадастровой документации и государственной регистрации земли для ТСЖ были правомерными. Согласно материалам, на основании решения хокима города Джизака от 27 февраля 2006 года было зарегистрировано право собственности на здания и сооружения торгового магазина, построенного Ураловым. Однако к 2012 году объект был полностью снесён.

При этом предприниматель должен был зарегистрировать право на земельный участок площадью 586 кв. м, выделенный решением хокима от 13 октября 2009 года, в течение месяца, однако этого не произошло до сих пор. «В связи с этим право гражданина Уралова Зафара на земельный участок площадью 586,0 кв.м, выделенный решением хокима города № 1411 от 13 октября 2009 года, не вступило в законную силу», — говорится в заключении.

В результате участок был полностью оформлен и зарегистрирован за ТСЖ «Жиззах-Супер сервис» на основании решения хокима Джизака от 24 марта 2015 года.

В документе также указано, что Уралов 14 января 2022 года обратился в Джизакский городской филиал Палаты государственных кадастров с запросом о подготовке нового кадастрового документа на земельный участок в 586 кв. м. После рассмотрения обращения 17 января 2022 года филиал отказал ему.

Помимо этого, до 29 июня 2022 года земельный участок отсутствовал в базе данных налоговых органов, и земельный налог по нему не уплачивался.

В итоге коллегия постановила отменить решения Джизакского межрайонного суда от 13 апреля 2022 года и судебной коллегии Джизакского областного суда от 9 июня 2022 года в части признания недействительным кадастрового документа на участок площадью 2,25 га, оформленный за ТСЖ «Жиззах супер сервис», в пределах 586 кв. м, ранее выделенных Уралову. По этой части коллегия Верховного суда приняла новое решение — отказать Уралову в удовлетворении исковых требований.

Как отмечает Саид Соибназаров, после решения Верховного суда у предпринимателя было 6 месяцев на обжалование, но он этого не сделал. По его словам, после победы жители вместе с хокимиятом обустроили на участке общественное пространство: поставили турники, посадили деревья, сделали озеленение. Рядом находятся университет и колледж, студенты приходят заниматься спортом, гуляют жители. На данный момент строительные работы не ведутся.

Спустя три года Уралов вновь обратился в Джизакский областной суд. Заседание состоялось 4 марта 2026 года. Примечательно, что в новом судебном решении отсутствуют упоминания о предыдущем апелляционном процессе в Джизакском областном суде, заключении кадастровой службы от 2022 года, протесте прокуратуры, а также рассмотрении дела в кассационной инстанции Верховного суда.

Новый документ ссылается уже на другое письмо Джизакского городского филиала Палаты государственных кадастров от 24 февраля 2026 года. Филиал установил, что исполнительный комитет Джизакского городского Совета народных депутатов 15 января 1992 года, на основании заявления Уралова, разрешил разместить на улице XXVII съезда партии в Джизаке магазин «Тижорат воситачи».

В документе отмечается, что при составлении общего чертежа земельных участков, выделенных ТСЖ «Жиззах супер сервис», произошло наложение на часть земельного участка, принадлежащего Уралову.

В итоге суд отказал ему в удовлетворении требований о признании недействительными решения хокима и кадастрового документа, однако постановил изъять у «Жиззах супер сервис» земельный участок площадью 105,36 кв. м. и передать его Зафару Уралову. На ответчика также возложена обязанность не препятствовать проведению строительных работ на данном участке.

«Сейчас мы находимся в подвешенном состоянии, но намерены снова обращаться в Верховный суд. Я уже подготовил письма омбудсмену и в областную прокуратуру. Верховный суд дважды подтверждал наше право на землю», — говорит Саид Соибназаров.

Жители считают, что решение областного суда, принятое без учёта выводов Верховного суда, нарушает принцип обязательности судебных актов и нормы преюдиции, предусмотренные статьёй 75 Гражданского процессуального кодекса.

«Газета» обратилась в Верховный суд с просьбой разъяснить, имеет ли юридическую силу решение Джизакского областного суда от 4 марта 2026 года, если ранее по этому спору уже вступило в силу решение Верховного суда от 2023 года.

В пресс-службе Верховного суда пояснили, что новое рассмотрение дела не является повторным рассмотрением того же спора — областной суд пересмотрел дело по вновь открывшимся обстоятельствам в порядке статьи 437 Гражданского процессуального кодекса. Там отметили, что такая процедура допускается законом даже при наличии вступивших в силу решений вышестоящих судов, поэтому новое решение областного суда является юридически действительным.

Пресс-служба пояснила, что ранее требования Уралова отклонялись в том числе из-за отсутствия государственной регистрации права на спорный земельный участок. По данным Верховного суда, впоследствии предприниматель зарегистрировал это право. Именно это и стало основанием для заявления о пересмотре дела по обстоятельствам, которые «не были и не могли быть известны заявителю ранее».

В Верховном суде отметили, что Джизакский областной суд действовал в рамках своих полномочий. Стороны, не согласные с новым решением, вправе обжаловать его в вышестоящей инстанции, добавили в пресс-службе.