Тошкент офис бозори янада етук босқичга ўтмоқда. Таклиф, ставкалар ва талаб билан нималар юз бермоқда — CMWP Uzbekistan тадқиқоти
Олти йил ичида Тошкентда ижарага бериладиган офис майдонлари ҳажми тўрт баравардан кўпроққа ошди. Эндиликда таклиф ўсиши секинлашмоқда. CMWP Uzbekistan таҳлилчилари бозор янада етук босқичга ўтаётганини ҳисоблашмоқда. Бу ўзгаришларга нима сабаб бўлди — компания тадқиқоти шарҳида.
Тошкент офис бозори янада етук босқичга кирмоқда. Таклиф, ставкалар ва талаб билан нималар содир бўлмоқда — CMWP Uzbekistan тадқиқоти
Ҳозирда унга 138 та фаолият кўрсатаётган, қурилаётган ва реконструкция қилинаётган бизнес-марказлар киради, шу жумладан компания томонидан илгари ҳисобга олинмаган объектлар — асосан B ва C класслари.
Бозордаги маҳаллий ўзгаришларни аниқроқ талқин қилиш учун экспертлар Prime тоифасини қўшишди — компаниянинг янги таснифида бу класс A+ ни англатади ва пойтахтнинг муҳандислик тизимлари сифатига (жумладан, 4 қувурли кондиционерлаш ва ҳавони намлаш тизимига), автотураргоҳ жойлари билан таъминланганликка ва бир қўлда бўлган эгалик тузилмасига энг юқори талабларга эга бўлган асосий офис объектларини бирлаштиради.
«Премиум сегментдаги бизнес-марказларнинг ажратилиши бозорнинг юқори нархлар оралиғини аниқроқ белгилаш ва ҳар бир класс ичидаги объектларнинг таққосланувчанлигини ошириш имконини беради», — дейилади ҳисоботда.
Тошкент офис фондининг умумий ҳажмига Built to Suit (BTS) объектлари — аниқ бир фойдаланувчи учун қурилган бизнес-марказлар ҳам киритилган.
Улар очиқ ижара бозорида тақдим этилмагани сабабли, таҳлилчилар бозор бўшлиғи (вакантлик) ва ўртача ижара ставкаларини ҳисоблашда уларни ҳисобга олишмаган.
2026 йил сентябрь ҳолатига кўра, умумий ижарага бериладиган майдон (GLA) 1 074 946 кв. м ни ташкил этади, шу жумладан 282 270 кв. м BTS.
2026 йил бошидан буён Summit ва BoMI, Infinity Tower 2 (A ва Prime класслари), шунингдек, Sapphire ва Chust (B класси) бизнес-марказлари фойдаланишга топширилди. Уларнинг умумий майдони 125 457 кв. м GBA ва 85 389 кв. м GLA ни ташкил этади.
Таҳлилчилар бозорнинг кейинги ривожланиши биринчи навбатда аллақачон эълон қилинган лойиҳаларни амалга ошириш ҳисобига таъминланишини таъкидламоқдалар.
«Яқин тўрт йил ичида, девелоперларнинг эълонларига кўра, яна 13 та бизнес-марказни ишга тушириш режалаштирилган: тўрттаси A класси ва тўққизтаси B класси. Янги таклифнинг умумий ҳажми, реконструкциядан сўнг бозорга қайтадиган битта объектни ҳисобга олган ҳолда, 112 минг кв. м GLA дан ошади — бу жорий ижарага бериладиган майдонлар ҳажмининг тахминан 14 фоизини ташкил этади. Бу таклиф ўсиш суръатларининг секинлашганидан далолат беради», — дейилади ҳисоботда.
Мавжуд таклиф тузилмасида, BTS объектларини ҳисобга олмаганда, B классидаги бизнес-марказлар устунлик қилмоқда — уларнинг умумий фонддаги улуши 2020 йилдаги 43% дан 2026 йилда 55% гача ўсди.
2021 йилгача офис фондининг асосини C классидаги бизнес-марказлар ташкил этган бўлса, 2026 йилга келиб уларнинг улуши 57% дан 21,4% гача камайди.
Юқори классдаги офис сегментининг шаклланиши 2021 йилда биринчи A классидаги бизнес-марказларнинг пайдо бўлиши билан бошланди. 2023 йилда бозорга Prime тоифасидаги дастлабки объектлар чиқди. 2026 йилга келиб A класси ва Prime тоифасидаги объектларнинг умумий улуши 23,6% га етди.
Мавжуд офис кўчмас мулки бозорининг бўшлиқ даражаси 2026 йилда тахминан 16,9% ни ташкил этмоқда. Бу 2025 йилдаги кўрсаткичдан (~16%) бироз юқори, аммо 2024 йилдаги даражадан (25%) сезиларли даражада паст. Барча бўш майдонларнинг тахминан ярми Prime тоифасидаги объектларга тўғри келади. Prime тоифасида бўш майдонларнинг юқори концентрацияси биринчи навбатда янги Summit ва BoMI бизнес-марказларининг фойдаланишга топширилиши билан боғлиқ. A ва B классларида майдонларнинг тахминан 23 фоизидан бўш.
2023—2026 йилларда B ва C классларидаги ставкалар деярли 2023 йил даражасига қайтди, бу эса ушбу сегментларда нарх даражасининг барқарорлигидан далолат беради.
Ҳозирда B ва C классларида ҚҚС ва эксплуатация харажатларини ўз ичига олган ўртача бозор ставкаси $23 дан $31 гачани ташкил этмоқда.
A классида эса, аксинча, сезиларли тузатиш юз берди: 2025 йилда бир кв. м учун $44 лик максимал кўрсаткичга эришилгандан сўнг, ставка ~$36 гача пасайди. Ҳисоботда қайд этилишича, пасайиш нафақат бозор коррекцияси, балки Prime объектларининг алоҳида тоифага ажратилиши билан ҳам боғлиқ бўлиб, бу ўртача ставкага таъсир кўрсатди. CMWP Uzbekistan вакилларининг таъкидлашича, офис пардозланишининг мавжудлиги якуний бозор ставкасини соф ижара ставкасига нисбатан тахминан 15−35% га оширади.
Ҳақиқий талаб кенг тармоқли тузилмага эга. Энг катта улуш савдо ва дистрибьюцияга тўғри келади (25%), кейинги ўринларда IT-компаниялар (16%), консалтинг (15%), шунингдек, банклар, молия ва инвестициялар сектори (тахминан 15%) бормоқда. Улар биргаликда талабнинг 55% дан ортиғини шакллантиради, бу эса бизнес-марказларнинг асосан тижорат ва технологик жиҳатдан ривожланган тармоқларга йўналтирилганини тасдиқлайди.
Умумий ҳажмда соғлиқни сақлаш, ишлаб чиқариш ва қурилиш/девелоперлик сектори сезиларли улушни эгаллайди (ҳар бири тахминан 5% дан). Кичикроқ улушлар хомашё ва энергетика компаниялари (4%) ҳамда давлат тузилмаларига (тахминан 3%) тўғри келади.
CMWP Uzbekistan таҳлилчилари бозор янада етук босқичга ўтаётганини ҳисоблашади: янги қурилиш суръатлари секинлашмоқда, рақобат эса таклиф ҳажми билан эмас, балки тобора кўпроқ сифат билан белгиланмоқда. Яқин йилларда A ва B классларидаги янги объектларнинг чекланган миқдорда ишга туширилиши фонида Prime тоифасининг пайдо бўлиши, таҳлилчиларнинг фикрига кўра, бозорнинг юқори сегментида рақобатни кучайтиради. Яна бир омил — фонд тузилмасида BTS объектларининг юқори улушидир. Бу йирик компанияларнинг бир қисми офисларни ижарага олишдан кўра, аллақачон уларни ўзлари учун қуришни афзал кўраётганини кўрсатади, бу эса истиқболда ижара ва шахсий қурилиш ўртасидаги мувозанатни янада кўпроқ ўзгартириши мумкин.