Семье грозит лишение квартиры из-за недостатков в законах. И таких семей может быть немало

Семья рискует остаться без квартиры из-за пробелов в законодательстве. И таких семей может оказаться немало

38-летний ташкентец

Антон Горяев вместе с супругой и двумя детьми может лишиться квартиры, купленной в прошлом году, после внезапного запрета на законно приобретённое жильё и появления наследника, проживающего за границей. Это не первая семья, столкнувшаяся с подобной ситуацией, и, судя по сообщениям, таких семей может быть немало.

В июне издание Daryo рассказывало о другом жителе Ташкента — Фуркате Нурмухаммедове, который купил квартиру в центре города, сделал ремонт и переехал туда с семьёй. Однако вскоре появился риелтор, действовавший от имени наследника из России, и суд признал за наследником право на квартиру.

Обстоятельства подобных дел и люди, участвующие в них, могут указывать на наличие хорошо продуманных схем. В результате граждане, добросовестно и в полном соответствии с юридическими процедурами купившие жильё, по решению суда признаются не имеющими прав на него и рискуют оказаться на улице. Антон Горяев, вынужденный публично рассказать свою историю, надеется, что государство сможет защитить права его и тех, кто оказался в такой же ситуации.

Я гражданин Республики Узбекистан. Много лет работал за границей, был трудовым мигрантом. Будущую жену тоже встретил за границей, уговорил приехать в Узбекистан. Ей здесь очень понравилось. Уже восемь лет живём вместе, брак заключили здесь. У нас двое несовершеннолетних детей.

По семейным обстоятельствам у нас возникла острая необходимость в собственном жилье. Мы долго искали, я постоянно просматривал на сайте OLX варианты, подходящие нам по возможностям и расположению. В начале июля 2025 года нашёл подходящий вариант. Это было воскресенье. Я позвонил человеку, разместившему объявление, и мы договорились на понедельник, 7 июля. Утром, перед работой, я заехал посмотреть квартиру. Там был риелтор, представившийся Сергеем.

Квартира находилась на Дагестанской (ныне Мухаммада Юсуфа — ред.), недалеко от метро «Горького» («Буюк ипак йули»). Она была в очень плохом состоянии, как говорят в народе, «убитая», без ремонта, нужно было делать абсолютно всё. Цена — 56 тысяч долларов — была немного выше рынка. Снижать её Сергей категорически отказался.

Я сказал: «Хорошо, подумаю, с женой посоветуюсь». С работы позвонил жене. Мы долго обсуждали, думали. Поскольку жизненные обстоятельства поджимали, решили покупать. Нам немного не хватало. В марте я продал наследственную отцовскую квартиру, своё единственное жильё. К нашим накоплениям мы могли бы немного занять и купить эту квартиру.

Мы решили сначала проверить все документы и только потом вносить задаток. Я позвонил риелтору, он сказал, что документы в порядке и готовы. В обед я отпросился с работы и встретился в квартире с Сергеем.

Квартира оказалась наследственной, кадастр был оформлен на имя наследницы — её зовут Златослава. Было свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Там был QR-код, он проверялся, всё пробивалось. Риелтор сказал, что в 2022 году собственница умерла, а наследница — иностранная гражданка, проживает в России.

В том же 2022 году некая группа лиц через человека по имени Артем по поддельным документам о смерти владелицы оформила право на наследство на квартиру, но продать её не успела. Эту группу лиц осудили.

Сергей показал мне решение суда от 2025 года, по которому право на квартиру принадлежало Златославе. После решения суда нотариус выдал ей свидетельство о праве на наследство.

Я решил: раз квартиру проверили и суд, и нотариус, значит, всё, что могло с ней случиться, уже случилось. Все инстанции и проверки пройдены. Мы договорились, что я внесу залог. Подписали расписку. Поскольку наследница живёт в России, моим условием было, чтобы при нотариусе мы позвонили ей по видеосвязи, проверили подлинность документов, убедились, что она существует, что она знает о выданной Сергею доверенности, что мы будем покупать её квартиру и так далее. Он согласился.

Я предлагал пойти к нотариусу недалеко от места, где мы живём. Но Сергей предложил нотариуса, который уже проверял историю квартиры и, соответственно, перед продажей проверит её ещё раз. Его слова показались убедительными. Риелтор написал на ксерокопии своего паспорта, что получил залог 300 долларов, указал общую стоимость квартиры. Мы договорились встретиться у нотариуса через два дня.

8 июля я специально приехал на квартиру сам, чтобы познакомиться с соседями. У нас дети, и мне хотелось убедиться, что место безопасное, а соседи хорошие. Я познакомился с соседями, со старшей по дому, спросил историю квартиры. Она и соседи подтвердили, что здесь жила женщина по имени Светлана. И что при жизни она действительно говорила, что у неё в России есть то ли дядя, то ли двоюродный брат. Это совпадало с историей наследницы, которая сказала, что сначала право на квартиру перешло к её отцу, а после его смерти — к ней. Всё подтверждалось, сомнения исчезли. Нам подходило, что двор закрытый, тихий, зелёный, и что можно без страха отпускать детей гулять.

Не секрет, что в любой стране большинство людей недостаточно юридически грамотны, поэтому государством установлен определённый порядок действий и защиты. Когда вы покупаете квартиру, вы приходите к нотариусу, приносите все документы, он всё проверяет и выносит решение, что сделка безопасна, что обременений, запретов и прописанных в квартире людей нет. Если они есть, нотариус это озвучивает. Я был уверен, что эта система работает.

Мы пришли к нотариусу, встретились с риелтором, всё обсудили. Когда встал вопрос цены, Сергей сам предложил: вы будете на видео записывать, как я пересчитываю деньги, я напишу расписку, мы позвоним по видеосвязи Златославе. Зашли к нотариусу. Я озвучил условие позвонить по видеосвязи. Он не возражал.

Я у нотариуса переспросил: «Нет ли каких-то обременений у квартиры, там история была, что в 2022 году мошенники пытались завладеть ей, их судили». Он ответил: «Нет, я всё проверил». То же самое он сказал про наследственное дело: «Под свою ответственность всё берём, головой отвечаем за каждый выданный документ».

После этого сомнений уже не осталось. На момент подписания договора в моих глазах квартира была проверена трижды. Мы пообщались с наследницей по видеосвязи. Риелтор пересчитал деньги под видеозапись. На записи видно чек из банка, где я получил деньги (56 тысяч долларов за вычетом 300), они были в вакуумной упаковке.

После проверки нотариусом и звонка наследнице, то есть после всех проверок, я согласился на предложение риелтора указать кадастровую стоимость сделки не 56 тысяч долларов, а 93 млн сумов. Все знают, что наследственные квартиры так и продают, потому что если указывать полную стоимость, продавцу пришлось бы платить большой налог.

Вскоре после подписания договора я оформил квартиру в кадастре, мы прописались в ней. В общем, все госорганы выдали все разрешения.

Я считал, что сделка завершена, всё закончено. Начал заниматься квартирой.

Во дворе была утечка газа, соседи сказали, что она уже давно. Мы устранили эту утечку. Затем я приступил непосредственно к ремонту.

Примерно через три недели встал вопрос о том, что нужно платить за коммунальные услуги. Мне сказали: «Зайди на My.Gov.uz, там всё найдёшь». Я зашёл, начал смотреть разделы — прописка, запрет и так далее. И случайно обнаружил запрет на эту квартиру. Я очень удивился. Некий Азиз наложил на эту квартиру нотариальный запрет.

Я начал выяснять, что происходит. Поехал к нотариусу, и тот подтвердил, что запрет на квартиру через другого нотариуса поставил Азиз. Стал разбираться дальше. Риелтор сказал, что ничего не знает, что у него всё чисто.

Изучая историю, я выяснил, что Азиз — тот самый риелтор с сомнительной, я могу так смело говорить, репутацией, который был фигурантом дела в 2022 году, когда квартирой пытались завладеть с целью продажи.

Сначала он был одним из трёх подозреваемых (среди них — Артем, на которого подделывали документы как якобы сына умершей Светланы Кузьминой, собственницы квартиры). Потом Азиз стал свидетелем.

Из-за того, что Артем согласился взять всё на себя, хотя на следствии он не скрывал, что был не один и его использовали, его судили не по статье о группе лиц по предварительному сговору — это была бы тяжёлая статья, и сроки там выше. Он проходил по более мягкой статье, где сроки были гораздо ниже, с учётом его признания и сотрудничества со следствием.

У Азиза оказалось несколько судимостей: в 2017 году — по обвинению в мошенничестве и даче взятки, позже — снова в мошенничестве, а также в подделке, завладении или уничтожении документов, модификации компьютерной информации. До того как мы купили квартиру, он находился в заключении — с апреля 2023 года. На свободу он вышел 1 июля 2025 года, а запрет наложил 29 июля, через 20 дней после моей покупки.

Вернусь к 2022 году, когда были подделаны документы на Артема. Это произошло в августе, а в декабре решением суда он был признан фальшивым наследником, а настоящим — Андрей, также живущий в РФ. В январе 2023 года адвокат от имени Андрея подал в суд иск о снятии запрета с квартиры. В феврале он получил решение суда о снятии запрета. Однако дальше Андрей никаких действий не предпринял, чтобы оформить право на себя. Решение не было зарегистрировано в установленном порядке, кадастр не был оформлен. Не сделали этого ни риелтор Азиз, действующий по доверенности, ни их адвокат — то есть все три человека, имевшие такое право.

Азиз сообщил, что купил у Андрея генеральную доверенность на квартиру (то есть действует от его имени и может распоряжаться ею по своему усмотрению). При этом в суде оба назвали разные суммы покупки гендоверенности. Каких-либо расписок о покупке они не предоставили.

Квартира фактически продолжала числиться на имени Артема до мая 2025 года, когда Златослава подала в суд, предоставив доказательство родства с владелицей квартиры. Получив решение суда, она оформила право на наследство у нотариуса и зарегистрировала квартиру на своё имя по праву наследования.

Когда на одном из судов Азизу задали вопрос, почему он с 2022 года не реализовал своё право продать квартиру, он сказал, что с 2023 года был в бизнес-командировке в другом государстве. Мы с адвокатом подали запрос в ГУИН и получили ответ о том, что он был задержан правоохранительными органами и осуждён по предыдущим делам. Его имя и фамилию можно найти на сайтах наших СМИ.

Суд первой инстанции, который проходил этим летом, мы проиграли. От имени Андрея риелтор Азиз с адвокатом подали иск о признании недействительным права на наследство Златославы. В результате суд признал недействительным договор купли-продажи, а значит, и моё право собственности на квартиру.

Сейчас ситуация такова, что мы с семьёй там живём, прописаны, сделали ремонт по своим возможностям. Идти нам некуда, другого имущества у нас нет. Разумеется, и возможностей приобрести что-то другое тоже нет.

Есть ещё важный момент: существуют процессуальные нормы, о которых обычные граждане не знают, но адвокаты с многолетней практикой знают. Когда против вас подают иск о признании вашего договора купли-продажи недействительным, у вас есть только один шанс подать встречный иск о признании вас добросовестным покупателем — в суде первой инстанции.

Я нанимал двух адвокатов. Оба с репутацией, опытом, то есть не новички в этой системе. И эти адвокаты очень странным образом не подали этот встречный иск, а заявили, что это можно будет сделать потом отдельным иском.

Когда я потом обращался за консультацией к нескольким другим адвокатам, каждый из них говорил: «А почему вы не подали на последнем заседании суда первой инстанции встречный иск? У вас был единственный шанс, и вы его упустили».

Если сравнивать с ситуацией Фурката Нурмумаммедова, у него таким же странным образом адвокат не подал встречный иск в суде первой инстанции. Что ещё интересно, адвокат стороны наследников — тот же самый, что и у нас. Я, конечно, никого не могу обвинять, но, согласитесь, у любого возникнут сомнения.

На сегодняшний день я нанял нового адвоката, мы пытаемся отстоять своё право, но адвокат прямо говорит, что шансов очень мало.

Помимо того, что мы брали в долг на покупку квартиры, мы влезли в долги и на ремонт. И сейчас, пока идут все эти судебные процессы, много времени и денег уходит и на сопутствующие расходы. Я понемногу беру в долг под личное обязательство, что верну деньги.

Сейчас мы уже сократили спортивную секцию сына, плавание, потому что, честно говоря, тяжело. Готовимся к школе. В комнате нужно создать условия для него — стол с полками, а это тоже требует денег.

Честно говоря, я в такой ситуации, что иногда приходишь домой и не можешь смотреть детям в глаза, потому что думаешь: завтра, не дай бог, выселят. И жене смотреть в глаза не могу: она мне поверила и приехала со мной в Узбекистан. Я убеждаю её, что суд должен восстановить справедливость, что законы работают. Я намерен бороться до конца, но что будет в итоге, я не знаю.

Если подытожить, то даже факт передачи денег не наличными, а по новой системе через эскроу-счёт не спасёт покупателя в описанной схеме — после покупки документы, по которым продали квартиру, через суд признают недействительными и заберут её. Есть системные проблемы и лазейки в законах, которые могут использовать недобросовестные люди, и нет достаточного, зрелого, соответствующего актуальным угрозам способа защиты добросовестных покупателей в разных ситуациях.