Что хочу, то ворочу?

Что хочу, то ворочу?

Есть решения, смысл которых становится понятен не из первых официальных объяснений, а из того, как власть затем распоряжается их последствиями. Массовая переоценка недвижимости в Ташкенте как раз относится к таким случаям. Чиновники называют её необходимым обновлением системы оценки, отказом от устаревших подходов и переходом к стоимости, более близкой к рыночной.

В этом объяснении есть рациональное зерно: прежняя методика действительно была далека от реального рынка, поскольку при определении кадастровой стоимости учитывались главным образом год постройки, материал стен и этажность, а местоположение в расчёт не принималось.

Однако проблема не в том, что власть наконец решила выяснить, сколько стоят квартиры и дома. Проблема в масштабе полученного результата и в том, что вместе с ним гражданам предлагают поверить сразу в несколько утверждений, которые между собой плохо согласуются.

По предварительным итогам, более 600 тысяч квартир в Ташкенте получили совокупную стоимость около 426,17 триллиона сумов вместо прежних 57,18 триллиона. Иными словами, государственная оценка выросла примерно в 7,4 раза. Для индивидуальных домов в отдельных случаях рост достигает 15 раз. При этом сами разработчики системы подчёркивают, что новая стоимость приближена к рыночной и рассчитана с учётом фактических сделок, данных риелторов, местоположения и других характеристик.

И тут возникает вопрос: если власть действительно определила стоимость имущества граждан максимально близко к рынку, почему она одновременно так настойчиво убеждает их, что эта стоимость якобы не должна иметь существенного значения для налогообложения?

Именно здесь начинается самое интересное.

Чиновники заявляют, что результаты массовой оценки пока не являются налоговой базой, а вопрос об их дальнейшем применении в налоговой системе будет решаться отдельно. Более того, обещается снижение ставок, чтобы внедрение новой оценки не привело к росту налоговой нагрузки.

Но такое объяснение слишком легко принимается за готовый ответ, хотя на деле им не является. В действующем механизме кадастровая стоимость уже используется как база по налогу на имущество физических лиц. Это существующий принцип налогового законодательства. Поэтому чиновники могут говорить, что именно новая массовая оценка ещё не стала налоговой базой, но утверждать, будто сама стоимость недвижимости не связана с налогами, неверно: связь уже заложена самим механизмом налогообложения. Разница здесь принципиальная.

Если власть увеличивает кадастровую стоимость имущества в 7 раз, она повышает показатель, который потенциально используется при расчёте налога. Чтобы при этом налог не вырос, действительно можно снизить ставку или применить ограничительный коэффициент. Но тогда речь идёт не об отсутствии связи между новой оценкой и налогом, а о другом: государство временно или частично компенсирует рост налоговой базы изменением другого элемента расчёта. Это совершенно разные вещи.

Нам говорят: новая стоимость не означает повышения налога. Но при этом умалчивают, что новая стоимость создаёт возможность для изменения налоговой базы, а размер будущего платежа будет зависеть от того, какую ставку власть установит для этой базы. Именно это и нужно объяснить обществу.

Тем более что налоговые параметры уже меняются. На 2026 год ставки налога на имущество физических лиц были проиндексированы в среднем примерно в 1,3 раза по сравнению с предыдущим годом, а по отдельным категориям — значительно выше.

Представители Национального центра массовой оценки недвижимости сами перечисляют сферы, где должна использоваться информация о переоценке: ипотека, залог, страхование, компенсации при изъятии недвижимости, инфраструктурное планирование, работа девелоперов и другие процессы. Иными словами, власть открыто говорит: нам нужна максимально точная стоимость собственности граждан, потому что она будет применяться во множестве экономических отношений. Но тогда возникает простой вопрос: почему налоговая система должна оказаться единственным направлением, где эта новая точность вдруг перестанет иметь значение? Так не бывает.

Есть и другой аспект проблемы. Власть объявила, что предварительные результаты доступны собственникам, а несогласные могут направить замечания и возражения через my.gov.uz. Обсуждение началось 5 сентября и должно продолжаться два месяца. На первый взгляд это выглядит как образец современного госуправления: власть провела массовую оценку, показала результат, дала гражданину возможность проверить его и сообщить об ошибке. Но у такой конструкции есть серьёзный недостаток: она предполагает, что гражданин способен самостоятельно обнаружить ошибку в работе государственной системы. А это далеко не так.

Представим, что человек увидел в личном кабинете стоимость своей квартиры, которая оказалась в 8 раз выше прежней. Что дальше? Ему нужно понять, откуда взялась эта цифра. Для этого как минимум надо знать методику расчёта. Затем необходимо выяснить, какие параметры применялись именно к его объекту. После этого — сравнить результат с сопоставимой недвижимостью. Затем сформулировать возражение и, очевидно, представить основания, позволяющие считать оценку ошибочной. То есть гражданину фактически предлагают одновременно быть собственником, оценщиком и экспертом по государственной методике.

Но если власть действительно считает результат объективным, почему она не предоставляет человеку вместе с оценочной стоимостью подробную расшифровку её формирования? Вот это и была бы настоящая прозрачность.

И здесь особенно показательно другое обстоятельство. За один день, по словам представителей Национального центра массовой оценки недвижимости, поступило 287 звонков, причём около 80% касались именно налогового вопроса. На фоне более чем 600 тысяч переоценённых квартир это очень небольшое число. Но делать из него вывод о согласии населения ещё менее корректно, чем считать отсутствие обращения доказательством отсутствия претензий.

Человек может не знать о процедуре. Может не пользоваться электронными госуслугами. Может не понимать, как оспорить результат. Может не иметь времени. Но есть и ещё одна причина, о которой официальные структуры обычно предпочитают не говорить: гражданин может просто не считать такую процедуру эффективной. Поэтому 287 звонков следует рассматривать не как показатель озабоченности, а как повод задать другой вопрос: сколько граждан действительно способны воспользоваться предоставленным им правом и сколько просто не будут этого делать?

Ответ на него требует не статистики звонков, а исследования реальной доступности процедуры. Пока же получается своеобразная административная подмена. Власть говорит: каждому дана возможность возразить. Следовательно, процесс открыт. Но наличие возможности ещё не означает её практической доступности.

Получается странная ситуация: власть утверждает, что новая стоимость объективнее прежней, но гражданину предлагают принять эту объективность почти на веру. А если не согласен — доказывай обратное. Это напоминает не общественное обсуждение, а презумпцию правоты государства. Особенно если учесть отсутствие механизма, позволяющего оспорить новую стоимость.

Есть и ещё один вопрос, который в официальных объяснениях пока остаётся в тени: насколько вообще корректно называть новую цифру «рыночной стоимостью», если она рассчитывается массовым методом?

Рыночная цена конкретной квартиры определяется не только районом и площадью. На неё влияют состояние ремонта, вид из окна, этаж, состояние подъезда, наличие лифта, планировка, состояние коммуникаций, срочность продажи, юридические обстоятельства сделки и множество других факторов. При реальной продаже двух внешне похожих квартир цена может заметно различаться.

Массовая оценка неизбежно опирается на модели и усреднения. Это нормально для статистического инструмента, но именно поэтому особенно важно не превращать результат модели в неоспоримую истину. Если власть использует массовую оценку как инструмент управления, она должна признавать вероятность ошибки по конкретному объекту. А значит, механизм исправления ошибки должен быть не декоративным, а реальным.

Сами чиновники говорят, что раньше стоимость недвижимости различалась в зависимости от направления её использования — при ипотеке, залоге, сносе и других операциях. Теперь предлагается создать единую базу. Но единая база требует особенно высокой прозрачности, потому что ошибка в ней может автоматически распространяться сразу на несколько сфер.

И здесь появляется совсем иной аргумент против нынешней подачи реформы. Власть просит граждан обсуждать цифру, но почти не обсуждает саму архитектуру системы: кто будет контролировать методику, как часто она будет пересматриваться, кто отвечает за ошибки, каким образом предотвращается административное завышение стоимости и как гражданин может добиться независимой проверки. Именно эти вопросы куда важнее, чем призыв просто зайти на портал.

Говорить гражданину «не беспокойтесь, налоги не вырастут» недостаточно. Нужно сказать гораздо больше: какая ставка будет применяться к новой стоимости, на какой срок она фиксируется, какие ограничения вводятся, как будет рассчитываться налог после следующей переоценки и может ли власть изменить эти параметры в одностороннем порядке.

Без ответа на эти вопросы заверение остаётся политическим обещанием. А политические обещания имеют свойство меняться вместе с обстоятельствами.

Обществу нужны не заверения конкретных должностных лиц, а правила, которые будут действовать независимо от того, кто завтра возглавит то или иное ведомство. Если гражданин имеет право на возражение, ему следует дать реальный инструмент, а не просто электронное окно для отправки жалобы. Тогда исчезнет большая часть нынешних вопросов. Но пока происходит обратное.

Общественное обсуждение — это не когда гражданину разрешили возражать. Это когда у гражданина есть реальные основания рассчитывать, что его возражение способно изменить решение. В противном случае процедура превращается в ни к чему не обязывающий ритуал со всеми вытекающими последствиями. Что хочу, то ворочу?